Op deze pagina staan de regels die per adres het verschil maken.
Vergunningvrij bouwen: landelijke regels en bruidsschat
Of je uitbouw of dakkapel vergunningvrij is, toets je per adres in het Omgevingsloket. Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en vervangt het omgevingsplan onder meer de bestemmingsplannen. Bouwen heeft een technisch deel (Bbl) en een ruimtelijk deel (omgevingsplan en bruidsschat), en die kunnen elk apart vergunningvrij of vergunningplichtig zijn. Een overzicht van wat zonder vergunning kan en wanneer je er wel een nodig hebt, vind je bij vergunningvrij bouwen in Amsterdam.
Een aanbouw aan de achterkant is ruimtelijk vergunningvrij als hij onder meer op de grond staat, in het achtererfgebied, meer dan 1 m van openbaar gebied, niet hoger dan 5 m en zonder dakterras of balkon. Binnen 4 m van het oorspronkelijke huis mag hij niet hoger zijn dan 0,3 m boven de vloer van de tweede bouwlaag. Wat er verder bij de voorbereiding komt kijken, lees je bij uitbouw laten bouwen in Amsterdam.
Een dakkapel op het achterdakvlak is vergunningvrij als hij onder meer een plat dak heeft, maximaal 1,75 m hoog is en overal 0,5 m dakvlak vrijlaat. Bij een monument geldt het vergunningvrije regime niet. Bij een aanvraag moet je aangeven of en hoe je de buren bij je plan hebt betrokken.
West, Zuid en Oost: andere regels per stadsdeel
Stadsdelen West, Zuid en Oost hebben eigen regels om af te wijken van het omgevingsplan, en die verschillen flink. Zo kan hetzelfde plan in de ene buurt wel en in de andere niet.
In West mag een aanbouw volgens de richtlijn kruimelgevallen tot 2,5 m van de achtergevel, maximaal 5 m hoog, als hij niet zichtbaar is vanaf de straat en maximaal 50% van het achtererf bebouwd raakt. Er is waterberging van 60 liter per m² nodig. Een dakterras moet 1 m van de dakrand aan de tuinzijde en 2 m aan de straatzijde blijven.
In Zuid geldt de afwijking voor een aanbouw tot 2,5 m diep alleen in Plan Zuid, niet in het deel in De Pijp en niet in Museumkwartier-Valeriusbuurt 2022. In Oost kan een dakopbouw alleen op een plat dak, niet zichtbaar vanaf de voorkant en zonder dakterras erop; Betondorp, de Groene Staart en orde 1- en orde 2-panden zijn uitgesloten. Voor Centrum, Noord, Nieuw-West en Zuidoost hebben we geen eigen afwijkingsbeleid gevonden; daar telt per adres het omgevingsplan.
Welstand en beschermde stadsgezichten
Amsterdam toetst plannen aan de Welstandsnota, met niveaus van beschermd tot vrij. Een eerder goedgekeurd plan op hetzelfde blok, de trendsetter, is meestal het voorbeeld; volg je die, dan is de toets eenvoudig. Monumenten en orde 1-panden krijgen altijd een gewogen oordeel van de Commissie Omgevingskwaliteit.
Voor een dakkapel aan de voorkant in de binnenstad, de 19de-eeuwse Ring, de Gordel '20-'40 en de tuindorpen geldt: één per woning, alleen bij een dakhelling van minstens 30°, maximaal 30% van de dakbreedte en in de binnenstad maximaal 2,00 m breed. Een aanbouw in de binnenstad mag maximaal 3,00 m diep en 4,00 m hoog zijn.
Rijksbeschermd zijn Amsterdam binnen de Singelgracht, het historisch centrum van Weesp, Plan Zuid van Berlage, het beschermd gezicht Amsterdam-Noord en de dorpen Durgerdam, Ransdorp en Holysloot. Gemeentelijk beschermd zijn onder meer de Admiralenbuurt, Oud-Zuid en Betondorp (sinds 30 november 2022), Sloten, IJplein en het Bijlmermuseum. In een beschermd gezicht zijn onder meer gewoon onderhoud, een achterkozijn wijzigen en een dakkapel op het achterdakvlak vergunningvrij, als het pand geen monument is.
Fundering: waar je het nu vindt en hoe je het betaalt
De funderingsinformatie van de gemeente staat niet meer op amsterdam.nl maar op Duurzaam Wonen Amsterdam (telefoon 14 020). Houten palen werden vooral vóór 1970 gebruikt. In bijna alle wijken binnen de A10 zitten gemeentelijke meetbouten in de gevels: bij 1 tot 2 mm zakking per jaar hoef je je geen zorgen te maken, vanaf 3 mm per jaar is funderingsonderzoek aan te raden.
Er is op dit moment geen gemeentelijke subsidie voor de uitvoering van funderingsherstel. Wel zijn er twee leningen: het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, voor eigenaren die bij de bank geen lening krijgen, en het Amsterdams Restauratiefonds voor gemeentelijke monumenten. De enige lokale subsidieregeling geldt voor een paar panden bij de Singelgrachtgarage.
Funderingsherstel is omgevingsvergunningplichtig, zeker als je een kelder aanlegt of verdiept. In sommige buurten kan geen kelder worden aangelegd. Oude funderingstekeningen vraag je op bij het gemeentelijk archief, het liefst vóór de opname. Twijfel je of je fundering nog goed is, begin dan met de meetbout van je pand en lees hoe funderingsonderzoek werkt.
Werken op straat: vergunningen, kades en zwaar verkeer
Voor een container of steiger op straat heb je in Amsterdam een objectvergunning nodig, aan te vragen minstens 7 werkdagen vooraf, vanaf € 181,30 voor 2 weken of korter. Gratis melden kan voor maximaal 3 objecten op de stoep of maximaal 2 parkeervakken, maar niet in stadsdeel Centrum en niet op kades en bruggen.
Op kades geldt op de strook van 0,5 tot 3 m vanaf de waterkant maximaal 3.500 kg voor voertuigen en 500 kg per m² voor objecten. Zo'n 200 km kademuur wordt met voorrang onderzocht en zo nodig hersteld, wat zeker 20 jaar duurt.
Een voertuig zwaarder dan 7,5 ton heeft binnen de zone zwaar verkeer een ontheffing nodig; kraanwagens, betonmixers en betonpompen gelden als bijzonder voertuig. Binnen de S100 geldt een uitstootvrije zone voor bestel- en vrachtauto's, en bestelauto's met emissieklasse 5 mogen er vanaf 1 januari 2027 niet meer in.
Praktisch: bouwen in Amsterdam
- Een objectvergunning voor container of steiger moet minstens 7 werkdagen vooraf zijn aangevraagd; in stadsdeel Centrum en op kades is melden niet genoeg.
- Parkeervakken reserveren (TVM) gaat minstens 6 werkdagen vooraf; de gemeente plaatst de borden en laat een voertuig dat toch op de plek staat wegslepen.
- Op kades geldt een grens van 3.500 kg voor voertuigen en 500 kg per m² voor materiaal, op de strook van 0,5 tot 3 m van de waterkant.
- Voor een kraanwagen, betonmixer of ander voertuig boven 7,5 ton is een ontheffing zwaar verkeer nodig.
- Binnen de S100 geldt een uitstootvrije zone; vraag vooraf welke voertuigen bij jouw project komen.
- Bouwen en slopen is toegestaan op werkdagen en zaterdag, van 07.00 tot 19.00 uur; buiten die uren is een geluidsontheffing nodig.
- Bij een omgevingsvergunning hangt minstens een week voor de start een bouwbord met de duur van het werk en een aanspreekpunt.
