Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?
Meestal wel. Voor (ver)bouwen is meestal een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit nodig. Voorbeelden in Amsterdam zijn een verbouwing, uitbouw of dakterras, nieuwe kozijnen, zonnepanelen of een dakraam, werk aan een monument of in een beschermd stadsgezicht, en een andere functie voor een gebouw.
Er zijn uitzonderingen. Gewoon onderhoud en een dakkapel aan de achterkant zijn voorbeelden van vergunningvrij bouwen. Ook een aanbouw aan de achterkant kan onder voorwaarden vergunningvrij zijn. Maar ook dan moet je voldoen aan de bouwregels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en aan het burenrecht.
Wij beloven nooit vooraf dat iets vergunningvrij is. De uitkomst hangt af van je adres, de status van het pand en de precieze maten. Doe daarom altijd de Vergunningcheck op het Omgevingsloket; die duurt 15 tot 30 minuten.
Twee soorten toetsing: bouwtechnisch en ruimtelijk
Een vergunning kan over twee dingen gaan. De bouwactiviteit toetst of het bouwwerk veilig en gezond is volgens het Bbl. De omgevingsplanactiviteit toetst of het past op die plek: maat, plaats, gebruik en uiterlijk.
Iets kan voor het ene deel vergunningvrij zijn en voor het andere niet. Een dakkapel is bijvoorbeeld altijd vergunningvrij voor het technische deel, terwijl het ruimtelijke deel afhangt van plek en maat.
Wat maakt het in Amsterdam anders?
Het omgevingsplan. Daarin staat wat op een bepaalde plek in de stad mag. De gemeente toetst je plan aan die regels, en in het omgevingsplan staat ook of je met of zonder vergunning mag afwijken.
Stadsdelen met eigen regels. In Oost, Zuid en West gelden afwijkende regels. In Oost gaat het vooral om dakopbouwen, dakterrassen, balkons en kelders aan de achterzijde. In Zuid om dakkapellen, dakterrassen, aan- en uitbouwen en balkons. In West om bouwen in het achtererf, dakterrassen en balkons. Check deze regels voordat je een ontwerp laat maken.
Welstand. De welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam bepaalt hoe de buitenkant eruit mag zien. De Commissie Omgevingskwaliteit adviseert de gemeente hierover. Voor veelvoorkomende plannen zoals dakkapellen en aanbouwen zijn er standaardcriteria; voldoe je daaraan, dan is de toets eenvoudig.
Monumenten en beschermde stadsgezichten. Verbouwen van monumenten en panden in beschermde stadsgezichten is altijd maatwerk. Neem tijdens het ontwerp contact op met een monumentenadviseur. In beschermde stadsgezichten kunnen wel een paar werkzaamheden aan de achterkant zonder vergunning, zoals een raam- of deurkozijn in de achtergevel en een dakkapel op het achterdakvlak. De Vergunningcheck geeft uitsluitsel.
Wat moet je naast de vergunning regelen?
Naast de vergunningsvraag spelen in Amsterdam vaak deze punten.
- Praat met je buren over je plannen. Dat heet participatie.
- Regenwater: de Hemelwaterverordening is per 31 oktober 2024 vervallen. De regels voor het bergen van regenwater staan nu in het Omgevingsplan Amsterdam en kunnen gelden als je een bouwlaag toevoegt of het bebouwd oppervlak uitbreidt. Of ze voor jouw plan gelden, ga je per adres na in het omgevingsplan of met de Vergunningcheck.
- Erfpacht: verbouw je of verandert het gebruik, kijk dan of je ook je erfpacht moet laten wijzigen.
Wat kost een omgevingsvergunning in Amsterdam?
Amsterdam heeft de leges per 1 oktober 2026 omgebouwd. Je betaalt nu twee tarieven over dezelfde bouwkosten: het bouwtechnische deel is 0,76% met een minimum van € 100, het ruimtelijke deel 1,81% met een minimum van € 233. Tussen € 75.000 en € 250.000 wordt het € 570 plus 1,05% en € 1.357,50 plus 2,44% over het meerdere. Bij € 400.000 bouwkosten kom je met de staffels uit op ongeveer € 13.135.
Welstand en hemelwater staan niet meer als losse post in de nieuwe legestabel. Wat er wel bij kan komen: afwijken van het omgevingsplan, € 565,50 voor een kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit en € 5.655 in andere gevallen. Een conceptverzoek kost € 350, of € 500 met een integrale tafel. Een melding doen is gratis. Blijkt je plan vergunningvrij, dan krijg je de leges volledig terug; wordt je aanvraag buiten behandeling gelaten, dan 85%. Weigert de gemeente de vergunning, dan krijg je 25% terug.
Hoe lang duurt een omgevingsvergunning?
In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken na ontvangst van je aanvraag, en mag ze die termijn één keer met maximaal 6 weken verlengen. De termijn is alleen 12 weken als voor je plan instemming van een andere instantie is voorgeschreven; een advies van een andere organisatie verlengt de termijn niet. Bij de uitgebreide procedure is het 6 maanden.
Na het besluit loopt een bezwaartermijn van 6 weken. De vergunning gaat in op de dag na bekendmaking. Een melding beantwoordt Amsterdam in de meeste gevallen binnen 4 weken.
Wil je afwijken van het omgevingsplan, dan kun je eerst een conceptverzoek indienen om te horen of dat kans maakt. Dat voorkomt dat je een volledig ontwerp laat maken voor een plan dat niet kan.
Te laat beslist, of toch geen vergunning nodig
Beslist de gemeente niet op tijd, dan heb je nog geen vergunning. Onder de Omgevingswet is de regel dat stilzitten vanzelf een vergunning oplevert uitgesloten, dus je hebt altijd een echt besluit nodig voordat er gebouwd mag worden. Wat je wel kunt doen: de gemeente schriftelijk aan de termijn houden en om een planning vragen.
Blijkt tijdens de behandeling dat je plan geen vergunning nodig had, dan krijg je in Amsterdam de leges volledig terug. Wordt je aanvraag buiten behandeling gelaten omdat stukken ontbraken, dan is de teruggaaf 85 procent, en bij een weigering 25 procent. Dat is een reden om de stukken vooraf compleet te maken, en om geen vergunning aan te vragen die je niet nodig hebt.
Twijfel je over de uitkomst van de vergunningcheck, dan kun je een conceptverzoek indienen: € 350, of € 500 als er een integrale tafel bij komt. Dat bedrag wordt later met de leges verrekend.
Van vergunning naar uitvoering
Weet je welke vergunning je plan nodig heeft, dan is een offerte voor het werk zelf de volgende stap. Per project vind je meer uitleg bij een uitbouw, een dakopbouw of een dakkapel. Prijsindicaties staan op de kostenpagina's voor uitbouw per m², dakopbouw en dakkapel.
Bij de opname wordt bekeken welke activiteiten je moet aanvragen, welke regels op je adres gelden en of een conceptverzoek zinvol is. Wie de aanvraag voorbereidt en indient, wordt per project afgesproken. Hetzelfde geldt voor de leges: vraag of ze in de prijs zitten of dat je ze zelf aan de gemeente betaalt, en laat de posten los vermelden. Je vraagt een offerte aan met je adres en een korte omschrijving van je plan.