Vergunning voor een dakopbouw

Waarom een dakopbouw bijna altijd vergunningplichtig is

Het Bbl noemt een beperkt aantal bouwwerken bij een woning die vergunningvrij kunnen zijn voor de omgevingsplanactiviteit, zoals een dakkapel of dakraam onder voorwaarden. Een dakopbouw of extra bouwlaag staat daar niet bij.

Het Omgevingsloket maakt ook onderscheid. Een dakkapel komt nooit boven het hoogste punt van het schuine dak uit. Een dakopbouw is groter, geeft een extra ruimte en kan boven het dak uitsteken. In de Vergunningcheck kies je daarom een andere werkzaamheid dan voor een dakkapel.

Doe altijd de Vergunningcheck voor je adres. Die bevestigt welke activiteiten je moet aanvragen.

Welke werkzaamheid kies je in het Omgevingsloket?

Een dakopbouw heeft in de Vergunningcheck geen eigen werkzaamheid. Kies je de dakkapel, dan stuurt het loket je voor een dakopbouw door naar Woning verbouwen. Daar staat 'Extra verdieping maken (dakopbouw)' als eerste voorbeeld. In de stap waarin je werkzaamheden kiest, neem je dus de werkzaamheid voor het verbouwen van een bestaand gebouw.

Kies je per ongeluk de dakkapel, dan krijg je vragen en uitkomsten die niet bij je plan horen. Voeg bij woning verbouwen ook werkzaamheden toe die vaak meespelen, zoals slopen of asbest verwijderen, werk aan een monument en het tijdelijk plaatsen van een container of bouwmateriaal.

Wat zegt de welstandsnota over dakopbouwen?

De welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam onderscheidt drie soorten dakuitbreidingen: de dakverhoging (een plat dak iets hoger maken), de dakuitbouw (uitbreiding van een kap) en de dakopbouw (een ruimte of bijna volledige verdieping op een plat dak).

Het omgevingsplan (in de nota nog bestemmingsplan genoemd) regelt eerst of een dakopbouw op jouw pand mag en onder welke voorwaarden. De welstandsnota bepaalt daarna hoe hij eruit moet zien. Een dakopbouw is volgens de nota vrijwel altijd zichtbaar vanaf de straat en verandert het profiel van het gebouw.

In seriematige bouw is herhaling het uitgangspunt: een dakopbouw die lijkt op een eerder goedgekeurde opbouw in hetzelfde blok (een trendsetter) kan eenvoudig worden getoetst. Ben je de eerste in je bouwblok, dan krijgt je plan als nieuwe trendsetter een gewogen oordeel van de commissie.

• Afgestemd op het hoofdgebouw en in beginsel met een plat dak.
• Doorgaande gootlijnen of boeiboorden respecteren: in beginsel terugliggend bouwen.
• Op de erfgrens zijgevels waar opbouwen van de buren op kunnen aansluiten.
• Materiaal en kleur afgestemd op het gebouw, of terughoudende lichte kleuren of hout.
• Schoorstenen meeverhogen.

Welke regels gelden in welk deel van de stad?

De welstandsnota koppelt de criteria aan het type wijk. Criteria voor dakopbouwen staan bij het AUP en Post-AUP, de woonerven en meanders, de woongebieden van na 1985 en de IJ-landen. Voor de 19de-eeuwse Ring en de Gordel '20-'40 gaat de nota uit van dakverhogingen en dakuitbouwen. Voor andere gebieden, zoals de binnenstad, staan geen standaardcriteria voor dakuitbreidingen; daar volgt een beoordeling op basis van gebiedscriteria.

Bij een dakverhoging in de Ring of de Gordel is de maximale hoogte op de onderliggende verdieping volgens de nota 2,40 meter, en blijft de verhoging zo veel mogelijk uit het zicht. Een dakuitbouw in een zijdakvlak mag niet langer zijn dan 50% van het dakvlak, ligt minstens 25% terug van voor- en achterzijde en is niet hoger dan 2,50 meter boven de verdiepingsvloer.

Daarnaast gelden afwijkende regels per stadsdeel. In Oost gaat het vooral om dakopbouwen, dakuitbouwen en dakterrassen. In Zuid gelden voor het gebied Museumkwartier en Valeriusbuurt beperkende richtlijnen voor het toevoegen van bouwlagen.

Oost en Zuid: twee harde maten die de rest van de stad niet kent

In Oost staat de bruikbare hoogte van je dakopbouw vast. De beleidsregels van het stadsdeel uit 2018 zeggen dat de maximale verdiepingshoogte gelijk is aan de minimaal vereiste stahoogte voor verblijfsruimten op het moment van je aanvraag, plus 0,5 meter voor de dakconstructie. Daar komt bij: de opbouw beslaat hoogstens de helft van de grootste oorspronkelijke onderliggende bouwlaag en er mag geen dakterras op. In de gebieden B, C en D uit de beleidsregels moet de opbouw ook aan één zijde minstens 1 aaneengesloten meter van de zijdelingse perceelsgrens blijven.

Oost sluit ook hele categorieën uit: woningen met een schuin dak (behalve schijnkappen), orde 1- en orde 2-panden, vrijstaande woningen (behalve op Steigereiland), Betondorp, Rieteiland-Oost, stedelijke gebieden en niet-woonfuncties. Zit je daar, dan is deze route geen optie en blijft over wat het omgevingsplan zelf toestaat.

Of de beleidsregels uit 2018 nog onverkort gelden sinds het omgevingsplan er is, staat niet vast. Vraag het na bij de gemeente en doe de Vergunningcheck voor je adres voordat je een ontwerp laat maken.

In Zuid gaat het om de toegang tot je dak. Sinds de herziening van december 2023 verleent het stadsdeel geen afwijking meer voor een bouwwerk dat toegang geeft tot een dakterras op de hoofdbebouwing. Daarvoor in de plaats komt een dakluik of scheepsluik. Let op: de oppervlakte van dat luik telt mee bij het dakterras, dat in Zuid hoogstens 30 procent van het platte dak mag beslaan.

Deze beleidsregels staan los van de welstandsnota en van het omgevingsplan. Zoek voor jouw adres uit welke van de drie het knelpunt wordt, want dat bepaalt of je plan aangepast moet worden of dat er een andere route nodig is.

Monumenten en beschermde panden

Bij monumenten en panden met een hoge cultuurhistorische waarde (orde 1) toetst de commissie niet eenvoudig, maar met een gewogen oordeel. Dat geldt ook voor ingrepen in gevels of kappen aan de straatkant van orde 2-panden. Dakuitbreidingen bij monumenten kunnen volgens de nota alleen als ze de architectuur van het pand niet aantasten. Bij orde WA3-panden in het AUP moeten ze uit het zicht blijven.

Wat komt er in Amsterdam nog meer bij?

Regenwater: de Hemelwaterverordening is per 31 oktober 2024 vervallen; de regels voor regenwaterberging staan nu in het Omgevingsplan Amsterdam (artikel 4.110 en verder). Ga per adres na in het omgevingsplan of met de Vergunningcheck of die regels voor jouw opbouw gelden.

Bespreek je plannen ook met de buren; de gemeente vraagt om participatie. Heb je erfpacht, kijk dan of je erfpacht gewijzigd moet worden.

Leges: bij bouwkosten tot € 75.000 betaal je 0,76% voor het bouwtechnische deel (minimaal € 100) en 1,81% voor het ruimtelijke deel (minimaal € 233). Bij € 60.000 bouwkosten komt dat samen op € 1.542. Moet je afwijken van het omgevingsplan, let dan op het verschil: een kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit kost € 565,50, maar in alle andere gevallen € 5.655. De legestabel noemt een dakopbouw wel als kleine afwijking, een extra bouwlaag niet.

Doorlooptijd: in de reguliere procedure 8 weken na ontvangst van je aanvraag, één keer te verlengen met maximaal 6 weken. Alleen als instemming van een andere instantie is voorgeschreven, is het 12 weken. Wordt de vergunning geweigerd, dan krijg je 25% van de leges terug. Wil je afwijken van het omgevingsplan, dan kun je eerst een conceptverzoek doen.

Start en einde melden: met de vergunning binnen wordt de gemeente volgens artikel 7.7 van het Bbl minstens twee werkdagen voor het begin van de bouwwerkzaamheden geïnformeerd, en uiterlijk op de eerste werkdag na afronding opnieuw. De nieuwe verdieping wordt pas in gebruik genomen als dat gebeurd is.

Na de vergunningcheck: je dakopbouw laten bouwen

Is duidelijk welke regels op je dak gelden, dan begint het traject met een offerteaanvraag waarin je je adres en je idee voor de opbouw noemt. Bij de opname wordt gekeken naar de draagkracht van het pand, de maten van het platte dak en wat de vergunning vraagt, zoals welstand en eventueel regenwaterberging. Vraag om een offerte waarin elke post apart staat. Of het aanvragen van de vergunning en de leges daarin zijn meegenomen, verschilt per project; stel die vraag zelf voordat je tekent.

Op de kosten van een dakopbouw zie je prijsindicaties. Wil je je eigen situatie laten bekijken, vraag dan een offerte aan.