Extra bouwlaag op een plat dak
Een volwaardige verdieping op een bestaand plat dak. De gemeente omschrijft een dakopbouw als extra bouwmassa die het silhouet van het oorspronkelijke dak verandert, en zo wordt hij ook beoordeeld.
Aanbouw & opbouw
Dakopbouw laten bouwen in Amsterdam
Een dakopbouw in Amsterdam is vrijwel altijd een project met vergunning en welstandstoets, want je verandert het silhouet van het pand. Begin daarom met de vraag of het mag en of het pand het draagt, en pas daarna met de prijs.
Offerte aanvragen
1 van 6
Liever eerst praten? Bel 020 215 7887
- Opname vóór de prijsDe offerte volgt na een bezoek aan je woning
- Garantie op het werkTermijn en voorwaarden zwart op wit in de offerte
- Vergunningcheck vóór de offerteEerst uitzoeken wat er op jouw adres mag
- Offerte met alle postenElke kostenpost apart, zodat je weet waar je voor betaalt
Onderdelen
Wat valt eronder
Nokverhoging op een schuin dak
Bij een nokverhoging gaat één dakvlak omhoog, of gaan ze allebei omhoog. Je krijgt stahoogte over de hele zolder in plaats van alleen onder de nok.
Constructieve toets van het pand
Een extra verdieping weegt. Een constructeur rekent na of muren en fundering die last dragen. Is dat niet zo, dan hoor je dat voordat je iets hebt uitgegeven aan een ontwerp.
Trap, installaties en afwerking
Een nieuwe trap, doorgetrokken leidingen, ventilatie, isolatie en afwerking tot een bewoonbare verdieping. Of casco, als je het binnenwerk zelf wilt doen.
Kosten
Wat kost dakopbouw & nokverhoging? Dat hangt af van jouw huis.
Een extra verdieping begint bij de vraag of je fundering en muren het gewicht dragen. Dat onderzoek gaat vooraf aan elke prijs. Daarna telt wat het stadsdeel toestaat aan hoogte en terugligging, en of de trap, de meterkast en de installaties mee moeten verhuizen.
Daarom staat hier geen vast bedrag. Je krijgt na de opname een offerte met de posten apart.
Prijsindicaties staan op de pagina over dakopbouw kosten.
Aanpak
Zo gaat het werk
- 01
Haalbaarheid op jouw adres
Eerst wordt gekeken naar het omgevingsplan, het welstandsniveau en of het pand in een beschermd stadsgezicht ligt. Dat bepaalt of een dakopbouw kansrijk is.
- 02
Constructie en fundering
Een constructeur beoordeelt draagkracht en fundering. Bij een pand op houten palen hoort daar een funderingsonderzoek bij. Wat zo'n onderzoek inhoudt en kost, staat op de pagina over funderingsonderzoek in fase 0, 1 en 2.
- 03
Ontwerp en conceptverzoek
Bij twijfel over welstand kan eerst een conceptverzoek worden ingediend via het Omgevingsloket. Zo toets je de richting voordat het definitieve ontwerp er ligt.
- 04
Vergunningaanvraag
De aanvraag wordt ingediend met tekeningen en berekeningen. Tijdens de proceduretijd wordt de bouw voorbereid.
- 05
Bouw met zo min mogelijk open dak
De dagen waarop het dak open ligt, worden zo kort mogelijk gepland. Spreek vooraf af wie kraan, ontheffing en afzetting van de straat regelt.
- 06
Afbouw en oplevering
Binnenafwerking, installaties en een opleverronde. Op de opbouw zit garantie; termijn en voorwaarden lees je in de offerte.
Lokale kennis
Dakopbouw in Amsterdam: silhouet, welstand en draagkracht
In Amsterdam draait een dakopbouw om het daklandschap. Het beleidskader voor monumenten stelt dat opbouwen het silhouet van een gebouw kunnen verstoren. De oorspronkelijke dakvorm moet zoveel mogelijk behouden blijven. In een beschermd stadsgezicht is de ruimte daarom kleiner dan in een naoorlogse wijk.
Het welstandsniveau verschilt per gebied. De welstandsnota werkt met een getrapte opbouw: hoe hoger de cultuurhistorische waarde en hoe groter de ingreep, hoe strenger de criteria. Een opbouw op een portiekflat in Nieuw-West wordt anders beoordeeld dan een opbouw op een pand in de grachtengordel.
Draagkracht is de tweede vraag. Veel panden binnen de ring staan op houten palen, en een extra verdieping legt meer gewicht op die fundering. Voor de bouw zelf komt vaak een kraan. In de zone zwaar verkeer heeft een voertuig boven 7,5 ton een ontheffing nodig. Voor kraanwagens tot 60 ton gebruik je het formulier van de gemeente, daarboven vraag je ontheffing aan bij de RDW.
Buiten Amsterdam liggen de maten anders. Wie een dakopbouw in Hilversum plant, heeft altijd een vergunning nodig, en bij een woning met kap wordt de nieuwe ruimte daar binnenwerks hoogstens 2,70 meter hoog. De Heemsteedse welstandsnota toetst een nokverhoging op een zadeldak pas aan de standaardcriteria als een dakkapel met voldoende stahoogte niet lukt. En in Haarlemmermeer bestaat voor een dakopbouw geen sneltoets met vaste maten: een opbouw wordt daar beoordeeld op de vraag of hij ondergeschikt blijft aan het huis, tenzij hij gelijk is aan een vergunde opbouw in je straat of bouwblok.
Veel gevraagd in: Bos en Lommer, Buitenveldert, De Baarsjes, IJburg, Indische Buurt, Nieuw-West, Oud-West, Oud-Zuid, Rivierenbuurt, Watergraafsmeer, Zuidoost
Vergunning
Heb je een vergunning nodig voor een dakopbouw?
Reken er bij een dakopbouw in Amsterdam op dat een omgevingsvergunning nodig is, maar check het altijd voor je adres in het Omgevingsloket. De Commissie Omgevingskwaliteit toetst het plan aan de welstandsnota, en het welstandsniveau van je straat bepaalt hoe streng die toets is. In stadsdeel Oost gelden aparte regels voor dakopbouwen en dakterrassen. Is je woning een rijksmonument, dan heb je voor wijzigingen ook een vergunning voor de monumentenactiviteit nodig. Een conceptverzoek vooraf kan veel tekenwerk besparen.
Lees de vergunningsregelsOfferte
Laat dakopbouw & nokverhoging doorrekenen
Vul in wat je weet. Je wordt gebeld of gemaild voor een opname op locatie, en daarna krijg je een offerte met de posten uitgesplitst.
- Vergunningcheck voor jouw adres
- Offerte met alle posten apart
Offerte aanvragen
1 van 6
Liever eerst praten? Bel 020 215 7887
Projecten
Dakopbouw & nokverhoging in de praktijk
Uitgevoerd door De Bouwcombi uit Haarlem
Vragen
Vragen over dakopbouw & nokverhoging
Een vraag over dakopbouw & nokverhoging die hier niet staat? Zet hem in je aanvraag, dan komt hij bij de opname aan bod.
Wat kost dakopbouw & nokverhoging?
Een extra verdieping begint bij de vraag of je fundering en muren het gewicht dragen. Dat onderzoek gaat vooraf aan elke prijs. Daarna telt wat het stadsdeel toestaat aan hoogte en terugligging, en of de trap, de meterkast en de installaties mee moeten verhuizen. Op onze kostenpagina staan prijsindicaties per project.
Wat is het verschil tussen een dakopbouw en een nokverhoging?
Een dakopbouw zet een nieuwe verdieping op een plat dak, een nokverhoging tilt het schuine dak op. Een nokverhoging kan eenzijdig of tweezijdig. Beide veranderen het silhouet van het pand en worden daarom op welstand getoetst.
Mag ik een dakopbouw plaatsen in een beschermd stadsgezicht?
Soms, maar de ruimte is klein. De gemeente wil daar de oorspronkelijke dakvorm zoveel mogelijk behouden. Een conceptverzoek via het Omgevingsloket geeft je vooraf duidelijkheid.
Kan mijn huis een extra verdieping dragen?
Dat hangt af van muren en fundering, en dat berekent een constructeur. Bij een pand op houten palen hoort daar een funderingsonderzoek bij. Laat die toets doen voordat er een ontwerp gemaakt wordt.
Kan ik thuis blijven wonen tijdens de bouw?
Meestal wel, omdat het werk boven op het huis gebeurt. Er zijn wel dagen met lawaai en een open dak; vraag of die zo kort mogelijk worden gehouden en vooraf worden gemeld. De exacte planning hangt af van prefab of traditioneel bouwen.
Moet de VvE toestemming geven voor een dakopbouw?
Bij een appartement vrijwel altijd, want het dak is meestal gemeenschappelijk eigendom. Kijk in je splitsingsakte en reglement. Zonder toestemming van de vergadering begin je er niet aan.