Een kwart van de Heemsteedse woningen komt uit 1925 tot 1945, uit een tuinwijk die als één ontwerp is bedacht.
Het Heemsteedse type: een tuinwijk als één ontwerp
Een groot deel van Heemstede gaat terug op het uitbreidingsplan van Joseph Cuypers en Jan Stuyt uit 1912. Rond de Heemsteedse Dreef ontstonden buurten als de Schilderswijk en de Componistenwijk, met brede groene straten, bochten en plantsoenen. De cijfers passen daarbij: 3.216 woningen, een kwart van de voorraad, zijn gebouwd tussen 1925 en 1945.
De bebouwing daar heet het Heemsteedse type. Standaard is een tweekapper of korte rij van twee lagen met een nadrukkelijke kap, waarvan de nok evenwijdig aan de straat loopt. Gevels zijn van donker roodbruine baksteen, het houtwerk is wit of groen geschilderd en de daken hebben rode of grijze pannen met ruime overstekken.
Erkers, dwarskappen en balkons zijn in die rijen bewust ontworpen om het blok samen te laten lezen, bijvoorbeeld een doorgaande erker over een tweekapper. Een verbouwing aan de voorkant wordt dus gewogen tegen het hele ensemble, niet alleen tegen jouw huis. Aan de achterkant is er meer ruimte.
Dakkapel in Heemstede: de maten uit de welstandsnota
Een dakkapel in Heemstede is onder de welstandsnota maximaal 1,75 meter hoog, met onder de dakkapel 0,50 tot 1,50 meter dakvlak en erboven minstens 0,50 meter. Aan de straatkant blijft de zijwang minstens 0,90 meter van de dakrand, tussenmuur of keper; aan een achter- of zijdakvlak dat niet naar de straat kijkt is dat 0,50 meter.
Verder vraagt Heemstede een boeiboord van hoogstens 0,30 meter, een voorvlak dat grotendeels uit glas bestaat en een kozijn dat direct op het dakvlak aansluit: een dichte, kistachtige borstwering is niet toegestaan. De dakkapel is plat of aangekapt met minstens 45 graden. Aan de straatkant blijft onder de nokvorst minstens één pan zichtbaar.
Voor het Heemsteedse type geldt een extra regel: op het voorschild mogen de oorspronkelijke dakkapellen niet hoger worden gemaakt. Bij een mansardekap sluit de dakkapel aan op de knik. Een dakkapel aan de achterkant kan soms zonder vergunning; of dat voor jouw dak geldt, toont de vergunningcheck van het Omgevingsloket, en die doe je vóór het ontwerp. Een aanvraag voor een dakkapel op het voordakvlak wordt in het Gemeenteblad gepubliceerd; bij een aanvraag die op 28 augustus 2026 binnenkwam, noemde de gemeente 23 oktober 2026 als uiterste besluitdatum, met verlenging als mogelijkheid.
Welstandsniveaus: landgoederen en historische linten
De meeste Heemsteedse straten vallen onder een regulier welstandsniveau, waar plannen aan de achterkant eenvoudiger worden beoordeeld. Bijzonder zijn het buitengebied met de landgoederen, zoals Berkenrode, Ipenrode en het Groenendaalse Bos, en de historische linten. Ook woningen langs doorgaande routes kunnen onder dat strengere niveau vallen.
In het dorpse gebied langs Binnenweg en Herenweg staan kleine woningen uit de eerste helft van de twintigste eeuw, volkswoningen zoals bij de Iepenlaan en een enkele villa aan de Kerklaan. Bij de oudere eenlaagse huizen komen veel mansardedaken voor. In het villagebied rond het Hendrik de Vriesplein staan vrijstaande villa's op ruime kavels met heggen, waar de groene voortuin zwaar meeweegt.
Twijfel je of een plan past, dan kun je eerst een omgevingsoverleg aanvragen. Het eerste gesprek aan de intaketafel kost € 214,20, elk volgend overleg aan de omgevingstafel € 535,60. De leges voor de aanvraag zelf bestaan uit twee delen: 2,2 procent van de bouwkosten voor het bouwtechnische deel, minimaal € 214,20, en 5,4 procent voor het ruimtelijke deel bij bouwkosten onder € 40.000, ook minimaal € 214,20. Daarboven rekent Heemstede € 2.233,40 plus 5,1 procent over het meerdere.
Heemstede rekent niet met jouw offerte, maar met gestandaardiseerde bouwkosten uit bijlage B van de legesverordening: € 2.420 per strekkende meter dakkapel en € 530 per m³ uitbouw, aanbouw of opbouw. Een dakkapel van 3 meter telt dus als € 7.260 bouwkosten, en daar komt het ruimtelijke deel van 5,4 procent over: € 392, plus het minimum van € 214,20 voor het bouwtechnische deel.
Monumenten, bomen en oude bouwtekeningen
Heemstede heeft 109 inschrijvingen in het rijksmonumentenregister en 49 gemeentelijke monumenten. Voor elke verandering aan een monument, ook herstel, heb je een omgevingsvergunning nodig; de leges daarvoor zijn in 2026 € 248,65. Gewoon schilderwerk mag zonder, maar de gemeente raadt aan ook dan eerst contact op te nemen.
Voor onderhoud of restauratie van een gemeentelijk monument geeft Heemstede 50 procent subsidie over de goedgekeurde kosten, tot € 5.000 per jaar per monument. Dat de gemeente haar monumenten serieus neemt, bleek op 8 september 2026: het college hield na bezwaar vast aan de monumentenstatus van het voormalige postkantoor.
Staat er een boom in de weg van een uitbouw, kijk dan eerst op de bomenkaart. Staat de boom erop, dan heb je een kapvergunning nodig; de leges zijn € 79,65, plus € 7,90 per boom boven de vier. Staat hij er niet op, dan is geen vergunning nodig.
Welke fundering en constructie jouw huis heeft, kan uit de oorspronkelijke tekeningen blijken. Bouwtekeningen van 1901 tot en met 2012 kun je online inzien; nieuwere vraag je per e-mail op bij Bouw- en Woningtoezicht. Vraag die tekeningen op vóór de opname; zeggen ze niets over de fundering, dan is een inspectieput de volgende stap. Hoe onderzoek en herstel in Heemstede en Haarlem verlopen, staat in onze gids funderingsherstel.
Isoleren en een groen dak: regelingen in 2026
Heemstede geeft een isolatievergoeding aan eigenaren van een grondgebonden woning met een energielabel van D tot en met G, of met nog twee te isoleren bouwdelen. De WOZ-waarde mag maximaal € 813.000 zijn, gemeten op 1 januari 2022. Aanvragen kan tot en met 30 juni 2027, via het Duurzaam Bouwloket.
Wie een bestaand plat dak vergroent, krijgt in 2026 de helft van de materiaalkosten terug: tot € 25 per m², of € 35 per m² als minstens de helft van het dak uit grassen en kruiden bestaat in plaats van sedum. Een particulier krijgt maximaal € 1.000. Je vraagt het aan ná aanleg, tot en met 1 december 2026, zolang het plafond van € 20.000 niet op is. Op een nog te bouwen dak geldt de regeling niet, dus niet op het dak van een nieuwe uitbouw.
Dakopbouw in Heemstede: wanneer de welstandsnota meewerkt
Bij een kap met zadeldak ziet Heemstede de dakkapel als eerste weg. De welstandsnota toetst een nokverhoging alleen aan de standaardcriteria als een dakkapel met voldoende stahoogte niet mogelijk is. Begin je gesprek met de gemeente dus bij de vraag waarom een dakkapel bij jouw kap te weinig ruimte oplevert.
Mag het wel, dan liggen de voorwaarden vast. Je hoofdgebouw heeft minstens twee bouwlagen, met een plat dak of een symmetrisch zadeldak van hoogstens één verdieping hoog, en per woning komt er maar één opbouw. Op een zadeldak blijft de goot van de nokverhoging gelijk aan de bestaande daknok of lager, en het kozijn is tussen 0,90 en 1,20 meter hoog. Op een plat dak mag er hoogstens één bouwlaag bij.
De gemeente publiceerde dit jaar ongeveer 28 keer over een dakopbouw en 124 keer over een dakkapel. Dat past bij het beleid: in Heemstede wordt vaker een kapverdieping met een ruime dakkapel opgelost dan met een hele laag erop. Wat op jouw adres kan, hangt af van je kapvorm en van wat de buren eerder vergund kregen.
Die buren tellen letterlijk mee. Is jouw opbouw gelijk aan een trendsetter, dan is hij onder de welstandsnota in orde, en aan de voorkant weegt zo'n trendsetter zwaarder dan de objectcriteria. Hetzelfde geldt als je opbouw in oriëntatie, vorm en uitwerking overeenkomt met opbouwen die eerder op hetzelfde dakvlak van het bouwblok zijn geplaatst, op voorwaarde dat die destijds een positief welstandsadvies kregen.
Op een zadeldak krijgt de nokverhoging dezelfde hellingshoek als het huidige dak, in de stijl en afwerking van het hoofdgebouw, en de onderkant van het kozijn sluit direct op het dakvlak aan. Op een plat dak staat de opbouw in beginsel terug van de voorgevel. Bij een rijwoning volgt hij in vorm en maat de opbouwen van de naastgelegen woningen.
Waar zie je ze vooral? In het woongebied dat vanaf de jaren negentig is gebouwd, waaronder De Glip. Daar staan ze vooral op tweelaagse woningen met een plat dak, in uiteenlopende vormen.
Leges en toeslag bij een Heemsteedse dakopbouw
Wijkt een dakopbouw af van het omgevingsplan, dan betaal je bovenop de gewone leges een toeslag van € 517. Dat bedrag geldt omdat bijlage A van de Heemsteedse legesverordening de dakopbouw noemt, naast onder meer de dakkapel en het dakterras. Past de afwijking in vastgesteld gemeentelijk beleid, dan is de toeslag € 214,20; voor een afwijking die niet in bijlage A staat, is hij € 3.610,90.
Gaat het plan niet door, dan krijg je een deel terug. Trek je de aanvraag in voordat er een besluit ligt, dan is dat 60 procent binnen vier weken na indienen en 40 procent daarna. Weigert de gemeente de vergunning, dan krijg je 20 procent terug. Een teruggaaf onder € 90 betaalt Heemstede niet uit.
Praktisch: bouwen in Heemstede
- Een container, steiger of bouwkraan op gemeentegrond vraag je aan via het formulier Gemeentegrond gebruiken. De leges zijn € 26,90, plus precario van € 0,44 per m² per dag of € 2,71 per m² per week.
- Staat het object op een betaald parkeervak, dan komt er € 3,98 per vak per dag bij.
- Moet de weg kort dicht voor hijswerk, dan meld je dat apart als tijdelijke wegafsluiting.
- Voor extra parkeren tijdens een verbouwing kun je een tijdelijke bezoekersvergunning aanvragen; die geldt vanaf de gekozen datum en de twee kalendermaanden daarna.
