De gemeente verlengt de beslistermijn voor een omgevingsvergunning op dit moment in veel gevallen van 8 naar 14 weken, dus de planning begint bij de aanvraag.
Vier kernen, één welstandsnota
Bloemendaal, Overveen, Aerdenhout, Bennebroek en Vogelenzang vallen onder één welstandsnota. Na de fusie van Bloemendaal en Bennebroek op 1 januari 2009 zijn de twee nota's in 2010 samengevoegd; de nu geldende versie is de Welstandsnota 2013, van kracht sinds 28 oktober 2023.
De nota deelt de gemeente in vier regimes: beschermd dorpsgezicht, bijzondere welstandsgebieden, reguliere welstandsgebieden en welstandsvrije gebieden. Het strand van Bloemendaal is welstandsvrij. Het enige rijksbeschermde gezicht is Bloemendaalse Park / Duin en Daal, waarvoor de gemeente een eigen, gedetailleerd plan heeft.
Bennebroek is de dichtst bebouwde kern, ingeklemd tussen Heemstede, Hillegom en de Ringvaart. Daar staan naast lintbebouwing langs de Bennebroekerlaan planmatige wijken als Meerwijk, Bloemhof en Bloemveld, en villagebieden als Het Duin en Krakeling. Een verbouwing in Bennebroek vraagt dus iets anders dan een villa in Aerdenhout.
Villaparken: Duin en Daal, Hartenlust en het landhuis met rieten kap
Het Bloemendaalse Park is in 1885 gesticht als eerste villapark van Bloemendaal. Direct ten westen daarvan kwam in 1897 en 1898 Duin en Daal, ontworpen in Engelse landschapsstijl, en vanaf 1900 volgde Hoog Hartenlust. Duin en Daal bestaat uit vrijstaande villa's op grote kavels in een bosrijke omgeving, langs gebogen en hellende wegen.
In de villagebieden onderscheidt de nota enkele vaste types. Rond 1900 verscheen de blokvormige villa onder een hoog schilddak, geïnspireerd op classicistische baksteenarchitectuur. Na de Eerste Wereldoorlog kwam het landhuis: onregelmatige gevels onder een zware, laag doorlopende kap van riet of leipannen. Vooral in Aerdenhout is die landelijke stijl vaak gebouwd, met rieten kappen, luiken en gepotdekselde topgevels.
Het beleid in die gebieden is gericht op niet verder verdichten. Bij nieuwbouw ligt het voor de hand om aan te sluiten bij de karakteristiek van het oorspronkelijke pand of de omgeving. Voor een aanbouw aan een rieten landhuis betekent dat: materiaal, dakhelling en kapvorm vooraf afstemmen, en niet pas als de commissie erom vraagt.
Dakkapel in Bloemendaal: de sneltoets
Een dakkapel in Bloemendaal mag onder de sneltoetscriteria hoogstens de helft van de hoogte van het dakvlak beslaan, met een maximum van 1,50 meter. Het boeiboord is hoogstens 0,25 meter. Aan de voorkant, en aan een zijkant die aan de openbare ruimte grenst, is de dakkapel hoogstens 50 procent van de dakbreedte en nooit breder dan 3,00 meter; aan de achterkant is dat 75 procent en 4,50 meter.
Tussen goot en dakkapel meet je verticaal minimaal 0,50 en maximaal 1,00 meter. Tot de nok en het midden van de bouwmuur blijft minstens 0,50 meter vrij, tot de rand van het dakvlak minstens 1,00 meter. Op een bijgebouw, aan- of uitbouw komt geen dakkapel, en de gemeente ziet de dakkapel het liefst achter of opzij, uit het zicht van de openbare ruimte.
De sneltoets geldt alleen voor een eenvoudig zadeldak. Bij een mansardedak, schilddak of samengestelde kap, veel voorkomend in de villaparken, toetst de gemeente aan de gebieds- en algemene criteria. Staat het huis in Duin en Daal of is het een monument, dan vraagt de gemeente altijd advies aan de commissie. Bestaat er in het bouwblok al een goedgekeurde trendsetter, dan voldoet een identieke dakkapel in elk geval. Of je een vergunning nodig hebt, toont de vergunningcheck in het Omgevingsloket; die hoort vóór het ontwerp.
Aanvragen, principeverzoek en monumentsubsidie
Wijkt een bouwplan af van het omgevingsplan, dan start je in Bloemendaal met een principeverzoek. Houd rekening met 4 tot 6 weken voordat het in behandeling gaat. Het principestandpunt is geen besluit; de gemeente raadt aan de echte aanvraag binnen 6 maanden in te dienen. Een eerste vooroverleg kost in 2026 € 235,34, elk volgend overleg € 788,97.
Voor de bouwactiviteit rekent Bloemendaal twee delen. Het technische deel kost bij bouwkosten van € 10.000 tot € 100.000 € 394,32 plus 0,96 procent van het deel boven € 10.000. Het ruimtelijke deel kost in dezelfde schaal € 276,02 plus 2,24 procent. Soms is participatie met de buren verplicht; staat je plan op de lijst van de gemeenteraad, dan lever je een participatieverslag mee.
Heb je een gemeentelijk monument, let dan op de datum: de gemeentelijke monumentensubsidie vervalt op 1 januari 2027. Voor restauratie van kenmerkende onderdelen is die 50 procent van de kosten tot € 6.000, voor onderhoud en onderzoek 50 procent tot € 2.000. De subsidie moet zijn toegekend voordat de werkzaamheden beginnen; voor werkzaamheden loopt de aanvraagperiode van 1 juni tot en met 30 september.
Dakopbouw in Overveen en Bloemendaal: altijd langs de commissie
Voor een dakopbouw bestaat in Bloemendaal geen sneltoets. De welstandsnota sluit dat met zoveel woorden uit bij de criteria voor dakkapellen: geen doorgetrokken gevels en dakopbouwen. Een nokverhoging gaat dus altijd langs de Adviescommissie voor Omgevingskwaliteit, ook als het plan aan de achterkant zit.
Reken daar in je planning op. Een dakkapel die binnen de sneltoets past, kan snel door; een opbouw vraagt een gesprek, een goede tekening en vaak een principeverzoek vooraf. In 2026 ging het in Overveen tot en met 11 oktober ongeveer 44 keer over een dakkapel, 13 keer over een uitbouw en 4 keer over een dakopbouw. De verhouding zegt genoeg over wat hier makkelijk vergund raakt.
Waar je huis staat, bepaalt de rest. Het villagebied Overveen en het centrum van Overveen zijn bijzonder welstandsgebied, terwijl het gebied rond het Joan Mauritsplein en de Oranje Nassaulaan regulier is. In het villagebied kijkt de gemeente vooral naar wat zichtbaar is vanaf de straat, en moeten aan- en uitbouwen, toevoegingen aan het dakvlak en bijgebouwen zijn afgestemd op het hoofdgebouw. De welstandsnota legt per straatnaam vast welk gebied geldt.
Wel zijn er vaste maten voor een aan- of uitbouw: hoogte tot 3 meter, breedte tot 100 procent van de oorspronkelijke achter- of zijgevel, een rechthoekige hoofdvorm van één bouwlaag met een plat dak, een boeiboord van hoogstens 0,25 meter en een overstek van hoogstens 15 centimeter. Die sneltoets geldt alleen aan de achterkant of aan een zijkant die niet aan de openbare ruimte grenst. Bij een monument of in een beschermd gezicht gaat het plan altijd naar de commissie.
Praktisch: bouwen in Bloemendaal
- Voor een steiger, container of werkterrein op gemeentegrond vraag je uiterlijk 6 weken vooraf een vergunning aan. Staat iets korter dan een dag op straat, dan volstaat een melding.
- De vergunning kost in 2026 € 95,86 aan administratiekosten. De precariobelasting is € 0,57 per m² per dag of € 3,25 per m² per week; een laadbak voor puin kost € 1,29 per m² per dag.
- Houd 3,5 meter vrij voor hulpdiensten en 1,20 meter op het voetpad. Een open puinbak dek je tussen 22.00 en 06.00 uur af.
- Oude bouwdossiers tot 2009 staan bij het Noord-Hollands Archief; nieuwere vraag je online op bij de gemeente, voor € 55 per woning.
- Een boom met een stam vanaf 15 cm doorsnede op 1,30 meter hoogte kappen vraagt een vooroverleg en vergunning. De gemeente verleent die alleen als de bomen in het broedseizoen, van 15 maart tot 15 juli, niet door vogels worden gebruikt.
