Ruim 40 procent van de woningen komt uit de groeikernjaren 1975 tot 1995, en sinds de fusie hoort ook de Beemster bij de gemeente.
Van Overwhere tot Weidevenne: een stad in lagen
Purmerend groeide vanaf de jaren 50 en vooral na de aanwijzing als groeikern in 1972. Dat zie je in de cijfers: 9.535 woningen komen uit 1975 tot 1985 en 8.542 uit de tien jaar erna, samen ruim 41 procent van de 43.833 woningen. Maar 4,9 procent dateert van vóór 1945. Eengezinswoningen meten gemiddeld 128 m², appartementen 77 m².
Elke uitbreiding heeft een eigen karakter. Overwhere uit de jaren 60 heeft een functionele stempelstructuur, De Gors uit de jaren 70 een besloten bloemkoolstructuur. Uit de jaren 80 stammen de drive-in woningen aan het Kennemerland en Ommeland, uit de jaren 90 de ecologische buurt De Goede-meent. Weidevenne staat voor de thematische architectuur van begin deze eeuw.
Het oude centrum ligt niet in het midden van de stad maar aan de rand, dicht bij de Beemster. De wijken Purmer-Noord en Purmer-Zuid liggen in de Purmer, een droogmakerij van 26,8 km² die in 1622 droogviel. Voor een verbouwing betekent die mix dat de regels en de bouwwijze per wijk anders uitpakken; bij een rijtjeshuis uit De Gors gaat het om andere dingen dan bij een pand in de binnenstad.
Dakkapel en dakopbouw: de maten uit de Nota omgevingskwaliteit
Is je dakkapel niet vergunningvrij, dan toetst Purmerend hem aan de Nota omgevingskwaliteit, een samenvoeging van de Purmerendse nota uit 2020 en de Omgevingsnota Beemster 2012. Het uitgangspunt is de trendsetter: een nieuwe dakkapel lijkt in hoofdzaak op de dakkapellen die al met vergunning op hetzelfde dakvlak staan. Op een dak met een helling onder de 25 graden komt geen dakkapel, en ook niet op het dak van een aan- of bijgebouw dat naar de straat kijkt.
Op het voordakvlak neemt de dakkapel ten hoogste 50 procent van de dakhoogte in, tot 1,75 meter, en alle dakkapellen samen ten hoogste 50 procent van de breedte. Onder de dakkapel blijft minstens 0,50 meter dak of twee rijen pannen over. Vanaf het hart van de bouwmuur met de buren houd je 0,50 meter aan, vanaf een kopgevel of keper 0,75 meter. Bij een dakkapel tot 1,20 meter hoog is het boeiboord hoogstens 0,20 meter, daarboven 0,30 meter.
Kies je kunststof kozijnen, dan vraagt de nota een verdiept profiel met rechte lassen. In de historische binnenstad beslaat een dakkapel aan de voorkant hoogstens een kwart van het dakvlak. Een dakopbouw is hoogstens één verdieping, en op een dakopbouw komt geen dakkapel of tweede opbouw meer.
De leges voor een omgevingsvergunning zijn in 2026 opgebouwd uit twee delen. Voor het bouwtechnische deel betaal je 0,5 procent van de bouwkosten, voor het ruimtelijke deel 2,5 procent als je plan binnen het omgevingsplan past en 3,10 procent als het daarvan afwijkt, elk met een minimum van € 274,95.
Past een plan niet binnen deze richtlijnen, dan adviseert de adviescommissie omgevingskwaliteit. Die vergadert op maandag in de oneven weken in het gemeentehuis aan de Purmersteenweg 42, en de vergaderingen zijn openbaar. Denk je dat je plan niet in het omgevingsplan past, dan raadt de gemeente eerst vooroverleg aan; een indicatieverzoek kost in 2026 € 350. Ook het burenrecht geldt altijd, met of zonder vergunning.
Beemster, Middenbeemster en monumenten
Droogmakerij De Beemster staat sinds 1999 op de werelderfgoedlijst van UNESCO en valt sinds de fusie onder de gemeente Purmerend. De cultuurhistorische kernwaarden van de polder zijn de basis van het ruimtelijk beleid van de gemeente en weegt grotere plannen daar extra zorgvuldig af. Middenbeemster, gegroeid rond een rechthoekig plein uit 1610 en de kerk van Hendrick de Keyser uit 1623, is een beschermd dorpsgezicht.
Voor een gemeentelijk monument geeft Purmerend een instandhoudingssubsidie: de helft van de goedgekeurde kosten, met als plafond € 5.000 per monument per vijf jaar. Je vraagt die aan vóór het werk begint, en als eigenaar ben je verplicht lid van de Monumentenwacht Noord-Holland. Klein onderhoud waarbij materiaal, kleur, vorm en profilering gelijk blijven, is meestal vergunningvrij; voor groter werk vraag je een omgevingsvergunning aan.
Fundering, archief en natuur: het voorwerk
Hoe je huis gefundeerd is, blijkt uit het bouwarchief. Vergunningen van Purmerend tot en met 1999 en van de Beemster tot en met 2010 liggen bij het Waterlands Archief; nieuwere vraag je digitaal op bij de gemeente. Daar zit, als het bewaard is, ook het palenplan en de constructietekening bij. De gemeente rekent € 21,35 per kwartier, en een aanvraag kost gemiddeld zo'n 30 minuten. Zit er geen palenplan in het dossier, vraag dan bij de opname om een inspectieput.
Verstoor je de bodem in een gebied met archeologische waarde, dan hoort een archeologisch bureauonderzoek bij de omgevingsvergunning. Welke gebieden dat zijn, staat in het omgevingsplan.
Voor beschermde dieren heeft Purmerend als eerste gemeente in Noord-Holland een gebiedsbrede vergunning. De gemeente onderzoekt sinds 2014 welke soorten, zoals de dwergvleermuis en de gierzwaluw, in woningen voorkomen. Bij een verbouwing of renovatie hoef je daardoor geen eigen flora- en faunaonderzoek of ontheffing te regelen; je meldt het plan wel vooraf met het formulier van de gemeente, en daarna werk je onder de voorwaarden van het Soortenmanagementplan.
Praktisch: bouwen in Purmerend
- Voor een steiger, container of bouwkeet op straat doe je een melding of vraag je een vergunning aan; welke van de twee hangt af van de plek en het aantal dagen. De checker van de gemeente laat zien welke.
- Een melding doe je minstens 14 dagen vooraf en kost geen leges, alleen precario. Een vergunning vraag je minstens 8 weken vooraf aan, vanwege de bezwaartermijn van 6 weken.
- Een vergunning voor voorwerpen op straat kost € 35, voor het inrichten van een werkterrein € 250. Vraag je pas aan na plaatsing of na de start van het werk, dan betaal je 25 procent meer.
- In een parkeervergunninggebied betaal je voor het object geen parkeerbelasting, omdat je al precario betaalt.