Bouwkundige keuring

Welke keuring heb je nodig?

Beantwoord drie vragen en je ziet of een bouwkundige keuring genoeg is, of dat de fundering eerst aandacht vraagt. De uitkomst neemt het formulier over, zodat je niets dubbel invult.

Aankoopkeuring: voor of na je bod?

De meeste kopers laten keuren nadat hun bod is geaccepteerd, met een bouwkundig voorbehoud in de koopakte. Dat voorbehoud heeft een datum waarvoor de keuring klaar moet zijn, en een bedrag aan direct noodzakelijk herstel waarboven je de koop mag ontbinden. Dat bedrag is niet wettelijk vastgelegd: jij en de verkoper spreken het samen af. Het voorbehoud kan ook geschrapt worden, bijvoorbeeld als er veel bieders zijn. Laat het dan niet zomaar los zonder te weten wat je koopt.

Je kunt ook vóór je bod laten keuren. Dan weet je de staat van de woning al en kun je die meenemen in je bod. Het nadeel: je betaalt de keuring ook als je bod het niet haalt. Bij een oud huis of een woning waar al veel twijfel over is, kan dat toch de moeite waard zijn.

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Zie je sporen van lekkage of een scheur in de gevel, dan hoor je door te vragen. De verkoper heeft op zijn beurt een mededelingsplicht: gebreken die hij kent en die het normale gebruik van het huis in de weg staan, moet hij melden. Een keuring helpt je om je kant van die afspraak serieus te nemen.

1. Bod geaccepteerdKijk in de koopakte tot welke datum het bouwkundig voorbehoud loopt. Vraag de keuring dezelfde dag aan.
2. Afspraak plannenDe keurder neemt contact met je op en plant de keuring met jou en de makelaar of verkoper, want hij heeft toegang tot de woning nodig.
3. De keuringGa mee als het kan. Wat je ter plekke hoort, maakt het rapport een stuk beter te begrijpen.
4. Het rapportLees vooral de kosten die direct nodig zijn. Daarover gaat het bedrag in je voorbehoud.
5. Beslissen vóór de datumDoorgaan, opnieuw onderhandelen of ontbinden. Ontbinden doe je schriftelijk en op tijd, volgens de regels in je koopakte.

Wat de keurder bekijkt

Een keuring is een visuele inspectie: de keurder kijkt, meet en test wat hij zonder slopen kan bereiken. Voor een gemiddelde woning duurt dat ongeveer anderhalf uur. Je mag er meestal bij zijn, en dat is aan te raden: je hoort dan direct wat hij ziet en kunt vragen stellen.

• Dak, goten en schoorsteen, en de zolder van binnen: lekkage, houtrot, isolatie.
• Gevels, voegen, kozijnen en glas: scheuren, vocht, rot en wat er aan schilderwerk nodig is.
• Vloeren, trappen en wanden: scheefstand, doorbuiging en vochtplekken.
• De kruipruimte, vanaf het luik: water, vocht, de staat van de vloerbalken.
• De installaties op hoofdlijnen: cv-ketel, elektra, water en riolering. Een volledige keuring van de installaties doet een installateur.

Wat een keuring niet doet

Wat de keurder niet kan zien, beoordeelt hij niet. Leidingen achter afwerking, de fundering onder de grond en materiaal waar asbest in kan zitten vallen buiten de keuring. Ziet hij er wel signalen van, dan noteert hij dat en adviseert hij specialistisch onderzoek: een funderingsonderzoek, een asbestinventarisatie of een installateur.

Is de kruipruimte niet toegankelijk, dan staat dat in het rapport. Vraag de verkoper of het luik open kan, en zet in je aanvraag als je weet dat het vastzit of onder een vaste vloer ligt.

Per bouwjaar: waar de keurder extra op let

Het bouwjaar zegt veel over wat je kunt verwachten. Amsterdam heeft een oude woningvoorraad: in een groot deel van de wijken is het merendeel van de panden gebouwd tot en met 1970, zo blijkt uit onze eigen telling in de BAG. Het bouwjaar van jouw adres halen we in het formulier zelf uit de BAG, dat hoef je niet op te zoeken.

Zo is een bouwkundig rapport opgebouwd

Een goed rapport beschrijft per bouwdeel de staat, de gebreken en een kostenraming. De bedragen zijn inclusief btw, gaan uit van het werk van een aannemer en van herstel waar dat kan in plaats van vervanging. Foto's maken het rapport leesbaar, ook voor wie niet bij de keuring was.

Het NHG-model, dat veel keurders volgen, deelt de kosten in drie soorten in. Die indeling maakt het verschil tussen een gebrek dat je bod raakt en onderhoud dat je toch al had moeten plannen.

Bouwkundig rapport en je hypotheek met NHG

Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is een bouwkundig rapport verplicht in drie gevallen: als de taxateur de directe herstelkosten op meer dan 10 procent van de marktwaarde schat, als hij meer bouwkundig onderzoek nodig vindt, of als de bouwkundige staat van de woning slecht is. In andere gevallen beslist je geldverstrekker zelf of hij om een rapport vraagt.

Voor NHG mag het rapport niet ouder zijn dan 12 maanden. En wie het maakt, mag niet betrokken zijn bij de koop, de verkoop, de taxatie of de financiering. De taxateur kan het verplichte rapport dus niet zelf maken, en een rapport dat de verkoper liet maken, telt daarom vaak niet als NHG-rapport voor de koper.

Moet er direct hersteld worden en financier je dat mee, dan zet de geldverstrekker dat bedrag meestal in een bouwdepot. Je geldverstrekker betaalt het herstel uit dat depot, meestal op basis van de facturen.

Appartement en VvE: wat er anders is

Bij een appartement keurt de keurder je eigen deel en wat hij van het gemeenschappelijke deel kan zien: het trappenhuis, de gevel aan jouw kant, het dak als hij erbij kan. Dak, gevel en fundering zijn meestal van de VvE. Wat daar speelt, lees je dus vooral in de stukken van de VvE.

Vraag vóór de keuring deze stukken op bij de verkoper of de makelaar:

• Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP): welk groot onderhoud staat er gepland en wanneer.
• De stand van het reservefonds en de maandelijkse bijdrage.
• De notulen van de laatste twee of drie ledenvergaderingen: daar staan lekkages, geschillen en besluiten over extra bijdragen in.
• Bij een galerijflat van vóór 1975: vraag of de galerij- en balkonvloeren zijn onderzocht. Voor flats waarvan die vloeren in één stuk met de binnenvloeren zijn gestort, moest de eigenaar of VvE dat onderzoek laten doen.

Na de keuring: herstel en offertes

Staan er gebreken in het rapport, dan wil je vaak weten wat herstel echt kost. Na de keuring kun je vrijblijvend een offerte vragen voor het herstelwerk. Dat vink je aan in het formulier. Het hoeft niet, en het verandert niets aan de keuring of het rapport.

Gaat het om de fundering, lees dan eerst de pagina over een oud huis kopen en de fundering. Verkoop je zelf, kijk dan bij bouwkundige keuring bij verkoop.