Kort antwoord
- Een verkoopkeuring is nergens verplicht. Het is een keuze om vooraf te weten waar je staat.
- Hij loont vooral bij een oud huis, een woning die lang te koop staat, een nalatenschap en een appartement met onduidelijk VvE-onderhoud.
- Wat je uit het rapport weet over gebreken, moet je in beginsel aan de koper melden. Je hoeft niet het hele rapport te overhandigen.
- Je rapport vervangt de keuring van de koper niet. Veel kopers laten toch een eigen keuring doen.
- Kleine gebreken die je vóór de verkoop herstelt, haal je uit de onderhandeling.
Bijgewerkt op .
Er is ook een keerzijde. Wat in het rapport staat, weet je, en gebreken die je kent moet je in beginsel melden. Voor de koper telt jouw rapport bovendien vaak niet als rapport voor een hypotheek met NHG.
Wat je als verkoper moet melden
Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Gebreken die je kent en die het normale gebruik van het huis in de weg staan, moet je aan de koper vertellen. Een lekkend dak, een kapotte riolering, een rapport over de fundering: zwijg je daarover, dan kan de koper je later aansprakelijk stellen voor de schade.
De koper heeft daartegenover een onderzoeksplicht. Ziet hij sporen van een probleem, dan hoort hij door te vragen. Maar jouw plicht om te melden gaat in beginsel vóór zijn plicht om te onderzoeken. Een koper die niet goed keek, kan je in de meeste gevallen nog steeds aanspreken als jij iets wist en het niet zei.
Voor een verkoopkeuring betekent dat: alles wat in het rapport staat, weet je. Dat is geen reden om het niet te doen, wel een reden om vooraf te bedenken wat je ermee gaat doen.
Wanneer een verkoopkeuring loont
Een verkoopkeuring levert het meest op als er onzekerheid is die een koper anders zelf ontdekt, op een moment dat jij er niets meer aan kunt doen.
- Een oud huis, zeker van vóór 1940 en met een houten paalfundering. Kopers zijn daar voorzichtig, en een keuring die bij hen pas na het bod gebeurt, kan de koop alsnog laten afketsen.
- Een woning die lang te koop staat. Een rapport geeft kopers houvast en laat zien dat je niets verbergt.
- Een nalatenschap. Erfgenamen kennen het huis vaak niet en weten niet wat ze moeten melden. Een keuring geeft dan een eerlijk beeld voor iedereen.
- Een appartement waarvan het onderhoud door de VvE onduidelijk is. Combineer het rapport dan met het meerjarenonderhoudsplan en de notulen.
- Een verkoop waarbij je weinig garanties wilt geven. Hoe beter je beschrijft wat je weet, hoe minder ruimte er later is voor discussie. Laat de tekst van de koopakte wel door je makelaar of notaris opstellen.
Wanneer het weinig oplevert
Is je huis jong, goed onderhouden en heb je de facturen van het groot onderhoud, dan voegt een keuring weinig toe. De meeste kopers laten in dat geval toch zelf keuren, en dat rapport gebruiken ze in de onderhandeling, niet het jouwe. Geef ze dan liever de onderhoudshistorie: wanneer het dak, de cv-ketel en het schilderwerk zijn gedaan.
Telt jouw rapport voor de koper?
Vaak niet als bouwkundig rapport voor een hypotheek met NHG. Wie dat rapport maakt, mag niet betrokken zijn bij de koop of verkoop en mag geen banden hebben met de verkoper. Een keurder die jij als verkoper inschakelt, voldoet daar vaak niet aan. Het rapport mag ook niet ouder zijn dan 12 maanden.
Dat maakt een verkoopkeuring niet nutteloos. De koper ziet wat er speelt, kan zijn bod daarop afstemmen en weet waar zijn eigen keurder op moet letten. Beloof alleen niet dat je rapport zijn keuring vervangt.
Wat je met het rapport doet
Je hebt drie routes, en per gebrek kun je een andere kiezen: herstellen, de prijs aanpassen, of het gebrek melden en het aan de koper laten. Begin met wat weinig kost en veel scheelt. De lijst hieronder loopt van goedkoop met veel effect naar duur met minder effect op de onderhandeling.
| Gebrek | Meestal de slimste route | Kosten |
|---|---|---|
| Lekkende kraan, losse dakpan, klemmende deur | Herstellen: weinig geld, en het haalt kleine punten uit de onderhandeling | Laag |
| Verstopte goten, verzakte tegels, kapotte kitnaden | Herstellen en de factuur bewaren | Laag |
| Houtrot in kozijnen, achterstallig buitenschilderwerk | Herstellen als het kan; anders melden met een prijs uit een offerte | Middel |
| Vocht in de kruipruimte | Laten onderzoeken en melden met wat er is gevonden | Middel |
| Oude cv-ketel, verouderde elektra | Melden, de koper rekent het mee in zijn bod | Middel tot hoog |
| Dak aan het einde van zijn levensduur | Melden met een offerte, of de prijs aanpassen | Hoog |
| Signalen van funderingsproblemen | Altijd melden, en een funderingsonderzoek laten doen of aanbieden | Hoog |
Herstellen vóór de verkoop
Wil je gebreken uit het rapport eerst laten herstellen, dan kun je na de keuring vrijblijvend een offerte vragen voor het herstelwerk. Vink dat aan in het formulier. Het is vrijblijvend: of en door wie je laat herstellen, beslis je zelf.
Denk aan buitenschilderwerk, kozijnen met houtrot of scheuren in het stucwerk. Bewaar de facturen: die laten de koper zien wat er is gedaan, en wanneer.
Erven en verkopen
Verkoop je het huis van een ouder, dan ken je de geschiedenis vaak maar half. Een verkoopkeuring brengt in kaart wat jullie als erfgenamen moeten melden en voorkomt onenigheid tussen de erfgenamen over de vraagprijs. Bespreek met de makelaar en de notaris welke afspraken in de koopakte komen over gebreken die jullie niet kenden.