Kort antwoord
- Een bouwkundige keuring onderzoekt de fundering niet. Hij laat wel zien of er signalen zijn die om onderzoek vragen.
- De funderingsrisicoklasse in het taxatierapport is een inschatting op basis van gegevens over de buurt en het bouwjaar, geen inspectie van jouw huis.
- Bij klasse D of E kan de taxateur aanvullend onderzoek voorschrijven. Of dat echt moet, beslist je geldverstrekker.
- Tot ongeveer 1970 werden huizen vaak op houten palen gebouwd, ook in Noord-Holland. Bij een huis van vóór die tijd is de fundering dus altijd een vraag.
- Wil je ook de fundering laten onderzoeken, spreek dan een ruimere termijn af voor je bouwkundig voorbehoud.
Bijgewerkt op .
Zekerheid over de palen geeft alleen een funderingsonderzoek. Sinds 1 april 2026 staat in het taxatierapport voor je hypotheek een funderingsrisicoklasse van A tot E, als die voor je adres beschikbaar is. Bij klasse D of E kan de taxateur aanvullend onderzoek voorschrijven, en dan heb je weinig tijd.
Wat een keuring wel en niet zegt over de fundering
De keurder kijkt naar de gevolgen die je boven de grond ziet. Trapvormige scheuren in het metselwerk, een gevel die uit het lood staat, deuren die klemmen, vloeren die aflopen, water in de kruipruimte: hij noteert het, beschrijft hoe ernstig het eruitziet en adviseert of verder onderzoek nodig is.
Wat onder de grond zit, ziet hij niet. Of de palen van grenen of vuren zijn, of de koppen droog staan en of het hout is aangetast, blijkt pas als een funderingsbureau een put graaft. In sommige wijken staat een huis niet op palen maar op staal, en ook dat zie je niet van bovenaf. Lees een rapport zonder opmerkingen over de fundering dus niet als een goedkeuring van de fundering.
Klasse A tot E in je taxatierapport
Sinds 1 april 2026 staat in het model-taxatierapport voor woningen een funderingsrisicoklasse, van A (laagste risico) tot E (hoogste risico). De klasse komt uit landelijke gegevens over funderingen, bodem en bouwjaren. Het is dus een inschatting voor jouw adres, geen oordeel over jouw palen.
Een A of B betekent niet dat er niets kan spelen, en een D of E betekent niet dat het huis een slechte fundering heeft. Het betekent wel dat je de vraag serieus moet nemen voordat je tekent.
A tot en met C
Een lager ingeschat risico. Een bouwkundige keuring is meestal genoeg. Ziet de keurder toch scheuren of scheefstand, dan volgt alsnog onderzoek.
D of E
Een hoger ingeschat risico. De taxateur kan aanvullend onderzoek voorschrijven en je geldverstrekker beslist of dat moet. Plan een QuickScan of een funderingsonderzoek naast de keuring, en vraag om een ruimere termijn voor je voorbehoud.
Klasse D of E: wat nu?
Bij klasse D of E kan de taxateur aanvullend onderzoek naar de fundering voorschrijven. Je geldverstrekker beslist of dat onderzoek er echt moet komen voordat hij de hypotheek verstrekt.
Voor een hypotheek met NHG geldt een tussenregel: een bouwkundige keuring mag tijdelijk worden vervangen door een (beperkt) aanvullend funderingsonderzoek, tenzij de taxateur nadrukkelijk een bouwkundige keuring adviseert. Moeten herstelkosten direct gemaakt worden en financier je ze mee, dan gaan ze in een bouwdepot. Zijn ze niet direct te verwachten, dan is een bouwdepot niet verplicht.
Vraag je hypotheekadviseur dus vroeg wat jouw geldverstrekker eist. Dan weet je of je een keuring, een funderingsonderzoek of allebei moet regelen, en kun je die in één aanvraag zetten.
Eerst keuren, dan de fundering
Bij een oud huis werkt deze volgorde het best. Je verliest geen tijd, en je betaalt pas voor een duur onderzoek als er een reden voor is.
- Taxatierapport en bouwjaarWelke klasse staat erin, en is het huis van vóór 1970? Dan weet je of de fundering een vraag is.
- Bouwkundige keuringDe keurder kijkt naar het hele huis en noteert signalen van funderingsproblemen.
- QuickScan van de funderingBij klasse D of E, of bij signalen: een eerste verkenning door een funderingsbureau, met wat er al bekend is over het pand en de buurt.
- FunderingsonderzoekIs meer zekerheid nodig, dan volgt onderzoek met metingen en meestal een inspectieput. Dat kost meer tijd dan een voorbehoud vaak geeft.
Houten palen in Amsterdam, Haarlem en Zaanstad
In Amsterdam werd tot ongeveer 1970 vaak op houten palen gebouwd. Veel panden zijn voorzien van meetbouten. Zakt een pand 1 tot 2 mm per jaar, dan is dat in Amsterdam geen reden tot zorg; bij meer dan 3 mm per jaar is funderingsonderzoek verstandig. Vraag de verkoper of er meetgegevens of eerdere rapporten zijn. Meer staat op de pagina over funderingsherstel in Amsterdam.
In Zaanstad tasten bacteriën vooral grenen palen aan, onder woningen van vóór 1970. Op de funderingskaart van de gemeente zie je wat bekend is over woningen van vóór 1951: eerder onderzoek, herstel en meetbouten. Kijk daar vóór je bod. De subsidie en het loket staan op de pagina funderingsherstel in Zaandam en Zaanstad.
In Haarlem kunnen zowel houten palen als een fundering op staal problemen geven. De gemeentelijke funderingskaart laat per adres zien welk funderingstype bekend is en of er in de buurt is onderzocht of hersteld. Funderingsproblemen komen er vaker voor in onder meer het Rozenprieel, de Leidsebuurt, het Kleverpark, de Bomenbuurt en de Transvaalbuurt.
Hoe oud is de wijk waar je koopt?
In de meeste Amsterdamse wijken binnen de ring is het overgrote deel van de panden gebouwd tot en met 1970, de periode van de houten palen. Hieronder per wijk het mediane bouwjaar en het aandeel panden tot en met 1970, uit onze eigen telling in de BAG. Het bouwjaar van jouw adres halen we in het formulier uit de BAG.
| Wijk | Mediaan bouwjaar | Panden tot en met 1970 |
|---|---|---|
| De Baarsjes | 1927 | 97,7% |
| Oud-Zuid | 1928 | 97% |
| Rivierenbuurt | 1932 | 96,5% |
| De Pijp | 1904 | 93,8% |
| Grachtengordel | 1745 | 93,5% |
| Oud-West | 1904 | 90,6% |
| Watergraafsmeer | 1928 | 87,2% |
| Bos en Lommer | 1938 | 85,9% |
| Westerpark | 1915 | 80,9% |
| Buitenveldert | 1963 | 80,6% |
| Jordaan | 1903 | 80,3% |
| Noord: Tuindorp Oostzaan, Tuindorp Nieuwendam, Tuindorp Buiksloot | 1934 | 79,5% |
| Indische Buurt | 1924 | 69% |
| Nieuw-West | 1960 | 60,2% |
| Zuidoost | 1986 | 0,7% |
| IJburg | 2008 | 0% |
Eigen telling van panden in gebruik per wijk in de BAG, op 18 september 2026. De volledige data staat in het onderzoek naar de bouwjaren.
Wat je in je aanvraag zet
Hoe meer de keurder vooraf weet, hoe gerichter hij kijkt. Zet in je aanvraag de klasse uit het taxatierapport als je die hebt, of er meetbouten in de gevel zitten, en wat je bij de bezichtiging zag. Wil je naast de keuring ook een QuickScan van de fundering, vink dat dan aan. Lees meer over funderingsonderzoek en de fases.