Van de panden is 72,9 procent gebouwd tussen 1945 en 1970, met 1963 als mediaan bouwjaar. Stadsdeel Zuid geeft hier geen afwijking voor een aanbouw die buiten het omgevingsplan valt, en een dakterras op een grondgebonden woning vindt het stadsdeel meestal ongewenst.
Een tuinstad met drie bouwhoogtes
Buitenveldert is ontworpen binnen het Algemeen Uitbreidingsplan van Cornelis van Eesteren en Jakoba Mulder: een open opzet op een grid, met haken en hoven in het groen. Het plan telde 9.100 woningen. Ruim de helft waren etagewoningen van 3 tot 6 lagen, daarnaast 2.500 appartementen van 8 tot 12 lagen en 1.300 eengezinswoningen.
De hoogte volgt een vast systeem: de hogere gebouwen staan vooral langs de hoofdwegen, zoals de Buitenveldertselaan en de Van Nijenrodeweg. De duurdere woningen, zoals drive-inwoningen, geschakelde patiowoningen en vrijstaande villa's aan het water, liggen vooral in het zuidelijke deel. Een deel van de middelhoogbouw heeft bergingen op de begane grond met drie woonlagen erboven.
Voor jouw verbouwing betekent dat: in een flat regel je veel via de VvE, bij een rijwoning kijk je naar wat de buren al hebben gedaan. Het tracé van de nooit aangelegde Rotterdamseweg, dwars door de wijk, bleef tot in de jaren 80 vrij en is daarna volgebouwd met woningen.
Welstand: je blok is de maat
Welstand beoordeelt een verbouwing in Buitenveldert vooral op de samenhang van het blok. De Welstandsnota vraagt om op- en aanbouwen per blok of ensemble gelijk uit te voeren. Galerijen, dakranden, balkons en gevelopeningen blijven bij een verbouwing in stand of worden op dezelfde manier vernieuwd.
Dat raakt ook kozijnen en isolatie. Nieuwe kozijnen of isolatie aan de buitenkant moeten passen bij de rest van het blok. De nota vraagt ingetogen materialen en kleuren, met gevels in lichtbruine of rode baksteen en hellende daken met keramische pannen. Plannen aan een achterkant die het straatbeeld niet raken, worden beperkt getoetst.
Voor een dakopbouw op laagbouw geldt in AUP-wijken de trendsetter: staat er op je blok al een goedgekeurde opbouw, dan volg je die. Zonder voorbeeld ligt de opbouw terug, met een plat dak, en gaan de schoorstenen mee omhoog. Bij de opname wordt gekeken welke opbouw er in jouw rij al is vergund.
Aanbouw en dakterras: wat stadsdeel Zuid hier toestaat
Past je aanbouw niet in het omgevingsplan, dan krijg je in Buitenveldert geen afwijking van stadsdeel Zuid. Die afwijking bestaat alleen in Plan Zuid. Je aanbouw moet dus binnen het omgevingsplan of binnen de landelijke vergunningvrije regels voor een aanbouw in het achtererfgebied blijven.
Een dakterras op een grondgebonden woning van twee of drie lagen noemt het stadsdeel in de AUP-gebieden onwenselijk en onnodig, omdat deze woningen een tuin hebben. De uitzondering zit vooral in Buitenveldert-Zuid: bij woningen met een terugliggende derde bouwlaag kan aan de achterkant een klein dakterras. Het stadsdeel kan dan een privacyschot verplichten.
Een dakkapel die niet in het plan past, kan in Zuid wel, als welstand akkoord gaat. Doe altijd eerst de vergunningcheck in het Omgevingsloket voor je adres.
Ondergrond, fundering en uitzonderingen in de wijk
Vanaf 1955 is de Binnendijkse Buitenveldertse Polder bouwrijp gemaakt en 2 tot 2,5 meter opgehoogd met zand. Welke fundering er onder jouw blok zit, is niet openbaar. Oude funderingstekeningen kun je opvragen bij het gemeentelijk archief; laat de constructeur daar voor een dakopbouw eerst naar kijken.
Niet alles in de wijk valt onder dezelfde welstandsregels. Doornburg en het voormalige Schippersinternaat zijn aangeduid als gedifferentieerd woongebied. De Amstelveenseweg, vooral in Buitenveldert-Zuid, hoort bij de zuidelijke linten, met burgerlijke bebouwing uit de eerste helft van de 20ste eeuw. Het Gijsbrecht van Aemstelpark is rijksmonument.
Praktisch: bouwen in Buitenveldert
- Omdat Buitenveldert buiten de Ring A10 ligt, valt de wijk buiten de milieuzone voor bestelauto's; die geldt binnen de grens van A10 en S100.
- Een container, bouwhek of rolsteiger meld je buiten stadsdeel Centrum vaak gratis, minstens 48 uur vooraf: hoogstens 3 objecten, op de stoep of op maximaal 2 parkeervakken. Past dat niet, dan heb je een objectvergunning nodig; de aanvraagtermijn daarvoor is minstens 7 werkdagen.
- Parkeervakken voor de bouw reserveer je minstens 6 werkdagen vooraf. Bij 1 of 2 vakken betaal je €150,90; duurt de reservering 1 tot 3 dagen, dan komt er €277,70 bij.
- Bouw- en sloopwerk mag van maandag tot en met zaterdag tussen 07.00 en 19.00 uur. Bij flats met een gedeeld trappenhuis wordt de aanvoer vooraf afgesproken met de VvE of beheerder.