Van de panden is 93,8 procent gebouwd tot en met 1970. De buurt werd vanaf 1869 snel en goedkoop volgebouwd, de zogeheten revolutiebouw.
Revolutiebouw: wat de bouw van 1870 nu nog betekent
Het grootste deel van De Pijp is gebouwd door speculanten die snel en goedkoop etagewoningen neerzetten. De straten volgen het oude slotenpatroon, vandaar de lange, smalle straten. Rond het Sarphatipark staan wat voornamere panden.
Snelle bouw van toen zegt niets zekers over de staat van jouw woning nu. Laat daarom bij de opname eerst vloeren, balklagen en scheidingsmuren bekijken, en pas daarna het ontwerp maken.
In het zuiden, in de Diamantbuurt, staan Amsterdamse School-blokken. Deze Edelstenenbuurt was het eerste deelgebied van Berlages Plan Zuid.
Twee beschermde gezichten in één buurt
Aan welke kant van de Lutmastraat en Cornelis Trooststraat je woont, bepaalt welke bescherming geldt. Het noorden valt sinds het raadsbesluit van 30 november 2022 in het gemeentelijk beschermd stadsgezicht Oud-Zuid. Het zuidelijke deel hoort bij het rijksbeschermde Plan Zuid, aangewezen op 4 oktober 2017.
Met de aanwijzing van 2022 kwam er een sloopvergunningstelsel: slopen is in het noordelijke deel niet meer vergunningvrij. In het zuidelijke, rijksbeschermde deel is een vergunning verplicht voor een dakkapel op een zijdakvlak, en ook voor een dakkapel achter als dat dakvlak op openbaar gebied uitkijkt.
Aanbouw en dakkapel: waar De Pijp afwijkt van de rest van Zuid
Valt je aanbouw buiten de grenzen van het omgevingsplan, dan biedt stadsdeel Zuid in De Pijp daarvoor geen ruimte: de beleidsregels staan die afwijking alleen toe in Plan Zuid, en sluiten het deel van Plan Zuid binnen De Pijp daar uitdrukkelijk van uit. Aan de achterkant bouw je dus binnen de grenzen van het omgevingsplan, of anders binnen de landelijke vergunningvrije regels.
Voor een dakkapel die buiten het plan valt, kan Zuid wel afwijken als welstand akkoord is, behalve in Plan Zuid. In de Diamantbuurt valt die route daarmee weg.
In De Pijp geldt voor de 19de-eeuwse Ring de standaardtoets: aan de voorkant is één dakkapel per woning toegestaan, mits het dak minstens 30 graden helt en de kapel hoogstens 30 procent van de dakbreedte beslaat. Vanaf de straat blijft de dakrand bij een dakverhoging intact; de verdieping die eronder ligt, blijft binnen 2,40 meter. Wie als eerste het dak op een ensemble uitbreidt, wordt trendsetter en krijgt daarvoor een gewogen oordeel.
Fundering, werktijden en kosten
Omdat bijna alle panden hier van vóór 1971 zijn, is een houten paalfundering in De Pijp waarschijnlijk; welk type onder jouw blok zit, moet onderzoek uitwijzen. Doe dat voordat je gaat optoppen of zwaar gaat verbouwen. Oude funderingstekeningen liggen soms in het gemeentelijk archief.
Van maandag tot en met zaterdag mag er tussen 07.00 en 19.00 uur gebouwd en gesloopt worden. Werk je daarbuiten, dan is een geluidsontheffing nodig van €311,50 per nacht, en informeer je de omwonenden een week van tevoren met een brief.
Twee parkeervakken reserveren kost €150,90, plus €277,70 als je ze 1 tot 3 dagen nodig hebt. Dat zijn de vaste gemeentelijke posten; de bouwkosten zelf verschillen per woning en volgen uit de offerte na de opname.
Praktisch: bouwen in De Pijp
- De lange, smalle straten van De Pijp laten weinig ruimte voor bouwmateriaal: reken op een parkeervak, dat de gemeente minstens 6 werkdagen voor de start met borden aangeeft, of anders een objectvergunning.
- Blijf je onder de 3 objecten en binnen 2 parkeervakken, dan meld je een puincontainer, bouwhek of rolsteiger hier soms gratis, minstens 48 uur van tevoren; de container dek je elke dag af.
- Is gratis melden geen optie, dan duurt de aanvraag van een objectvergunning minstens 7 werkdagen.
- De Pijp ligt in het gebied tussen A10 en S100, waar de milieuzone geldt voor bestelauto's en vrachtwagens.