Beide zijn beschermd, maar voor aanbouw en dakkapel gelden verschillende regels. Van de 11.951 getelde panden is 87,4 procent gebouwd tussen 1900 en 1944.
Villa, herenhuis of Amsterdamse School: het type bepaalt de toets
Rond Vondelpark en Museumplein toetst welstand villa's en herenhuizen op de samenhang van de gevel. Een aanbouw of dakkapel moet opgaan in de gevelcompositie en de bestaande daklijn blijft staan. Een aanbouw krijgt de vorm van een erker met verticale geleding, en bijgebouwen horen achter de voorgevelrooilijn.
In het Plan Zuid-deel, gebouwd vanaf 1917, kijkt welstand naar het blok als geheel. Op- en aanbouwen voer je per blok of ensemble gelijk uit, in rode of bruine baksteen met keramische pannen. Wie als eerste op een ensemble het dak uitbreidt, zet de trend: dat plan krijgt een gewogen oordeel en is daarna het voorbeeld.
Afwijken van het omgevingsplan: drie gebieden, drie antwoorden
Stadsdeel Zuid staat een aanbouw buiten het omgevingsplan alleen toe in Plan Zuid. De voorwaarden: in het achtererf, onzichtbaar vanaf de straat, op maximaal 2,5 meter afstand van de oorspronkelijke achtergevel, één laag en maximaal 5 meter hoog, en hoogstens de helft van het achtererf bebouwd. Een vrijstaand bijgebouw blijft onder 9 m² en 3 meter hoogte.
In het plangebied Museumkwartier-Valeriusbuurt 2022 geldt die afwijking niet. Daar gelden ook beperkende richtlijnen voor het toevoegen van bouwlagen, dus een extra verdieping is er geen vanzelfsprekendheid.
Wil je een dakterras boven je aanbouw, dan kies je: een vergunningvrije aanbouw tot 4 meter diep, of een vergunningplichtige uitbouw van 2,5 meter mét dakterras. Vier meter en een dakterras samen staat Zuid niet toe. Een dakkapel buiten het plan kan in Zuid bij voldoende welstand, maar niet in Plan Zuid.
Fundering onder een herenhuis
Vrijwel alle huizen in Oud-Zuid zijn ouder dan 1971 (97,0 procent), waardoor een houten paalfundering bij de meeste waarschijnlijk is. Welk type onder jouw huis zit, blijkt pas uit onderzoek van het pand zelf.
Een souterrain of kelder uitgraven is een vraag per adres. Funderingsherstel vraagt een omgevingsvergunning, zeker bij het aanleggen of verdiepen van een kelder, en in sommige buurten is een kelder helemaal niet mogelijk.
Wat vooraf geregeld moet zijn
Bij een vergunningplichtige verbouwing in Oud-Zuid hoort een bouwbord: minimaal A3, weerbestendig, en het meldt wie het werk uitvoert en hoe lang het duurt. Je hangt het op uiterlijk een week voordat de bouw begint. Sinds de Omgevingswet geef je in je aanvraag ook aan hoe je de buren en omwonenden bij het plan hebt betrokken.
In het beschermde gezicht Oud-Zuid geldt sinds eind 2022 een sloopvergunningstelsel, waardoor slopen daar niet meer vergunningvrij is. Moet er een oude aanbouw of schuur weg, neem dat dan mee in de vergunningcheck.
Praktisch: bouwen in Oud-Zuid
- Een bouwhek, generator of rolsteiger meld je in Oud-Zuid gratis, minstens 48 uur vooraf, bij maximaal drie objecten die op de stoep of in twee parkeervakken staan.
- Meer objecten of langere tijd: dan is een objectvergunning nodig, minimaal 7 werkdagen vooraf aan te vragen.
- Gereserveerde parkeervakken houdt de gemeente vrij: staat er toch een auto, dan wordt die gratis weggesleept. Reserveren kan vanaf 6 werkdagen vooraf.
- Werk je vanaf de kade van het Noorder of Zuider Amstelkanaal, dan is een objectvergunning verplicht; melden volstaat daar niet.