Wanneer vergunning voor een uitbouw?

Wanneer kan een uitbouw vergunningvrij zijn?

Alleen in het achtererfgebied. Dat begint 1 meter achter de voorkant van je huis. Voor een aanbouw in het voorerfgebied is altijd een vergunning nodig.

Let op de zijkant. Grenst je perceel aan openbaar toegankelijk gebied, zoals een straat of plein, dan loopt de grens van het achtererf evenwijdig aan dat openbare gebied. Bij een hoekhuis valt de zijtuin daardoor vaak buiten het achtererf.

Binnen de maten. De landelijke regels staan in het omgevingsplan (de bruidsschat). Een gemeente kan die regels in haar omgevingsplan aanpassen. Daarom geeft alleen de Vergunningcheck voor jouw adres uitsluitsel.

• Hoogte binnen 4 meter van het huis: tot 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping, gemeten vanaf de bovenkant van de vloer tussen begane grond en tweede bouwlaag. Heeft je huis maar één bouwlaag, dan niet hoger dan het huis.
• Nooit hoger dan 5 meter zonder vergunning.
• Verder dan 4 meter van het huis: in principe maximaal 3 meter hoog, met een rekenregel voor een schuin dak.
• Oppervlak: bij een bebouwingsgebied tot 100 m² mag maximaal de helft bebouwd zijn met bijbehorende bouwwerken; bij grotere tuinen gelden aflopende percentages.
• Gebruik: binnen 4 meter van het huis mag de aanbouw bij het wonen horen, bijvoorbeeld als woonkeuken. Verder weg alleen ondergeschikt gebruik, zoals een berging.

Wanneer heb je in Amsterdam wel een vergunning nodig?

In een aantal situaties vervalt de vergunningvrije ruimte of wordt die kleiner. Let in Amsterdam vooral op deze situaties.

• Je pand is een rijks- of gemeentelijk monument, of je bouwt eraan of erbij.
• Je pand ligt in een beschermd stadsgezicht. Amsterdam heeft rijks- en gemeentelijk beschermde gezichten.
• Je bouwt aan de voorkant, of aan een zijkant die aan de straat of ander openbaar gebied grenst.
• Je woont in stadsdeel Zuid: daar gelden afwijkende regels voor aan- en uitbouwen.
• Je woont in stadsdeel West: daar gelden afwijkende regels voor ondergronds en bovengronds bouwen in het achtererf.
• Je aanbouw is hoger, dieper of groter dan de landelijke maten toestaan.
• Je wilt een kelder of souterrain aan de achterzijde; in Oost gelden daarvoor afwijkende regels.

Welke welstandseisen gelden voor een aanbouw?

Heb je een vergunning nodig, dan toetst de gemeente ook aan de welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam. Die heeft standaardcriteria voor aanbouwen: voldoe je daaraan, dan is de toets eenvoudig. Een aanbouw moet ondergeschikt zijn aan het huis en passen bij het oorspronkelijke pand.

In de binnenstad, de 19de-eeuwse Ring, de Gordel '20-'40 en de tuindorpen moet volgens de welstandsnota elke ingreep zorgvuldig worden ingepast. In de binnenstad mag een aanbouw volgens de standaardcriteria niet dieper zijn dan 3,00 meter vanaf de oorspronkelijke gevel en niet hoger dan 4,00 meter.

• Eén bouwlaag met een rechthoekige of afgeschuinde plattegrond.
• Onder de goot van het huis en in hoogte afgestemd op de begane grond.
• Plat dak (eventueel groen), een flauw hellend serredak of een kap gelijk aan het huis.
• Op de erfgrens een zijgevel waar de buren later tegenaan kunnen bouwen.
• In beschermde gezichten geen hoekaanbouwen.
• Bij monumenten en orde 1-panden geen eenvoudige toets maar een gewogen oordeel van de commissie.

Wat kost de vergunning en hoe lang duurt het?

De gemeente splitst de leges sinds 1 oktober 2026 in een bouwtechnisch en een ruimtelijk deel. Bij een uitbouw van € 40.000 bouwkosten is dat 0,76% (€ 304) plus 1,81% (€ 724), samen € 1.028. Past je uitbouw niet in het omgevingsplan, dan komt er € 565,50 bij voor een kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit; een uitbouw staat met zoveel woorden in die lijst.

Na ontvangst van je aanvraag beslist de gemeente in de reguliere procedure binnen 8 weken. Die termijn mag één keer met maximaal 6 weken worden verlengd. Alleen als voor je plan instemming van een andere instantie is voorgeschreven, geldt 12 weken.

Daglicht en het raam van de buren

Een uitbouw maakt je achterkamer dieper en donkerder, en daar zit een wettelijke grens aan. Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt per verblijfsruimte een minimum aan daglichtoppervlakte; wat er nodig is, staat in de tabel bij artikel 4.147 en hangt af van de ruimte. Niet alle ramen tellen even zwaar mee: belemmeringen op het perceel van de buren tellen niet mee, en grenst je perceel aan een weg, water of openbaar groen, dan wordt tot het hart daarvan gerekend.

Laat dat uitrekenen voordat er getekend wordt, want het bepaalt soms de diepte van de uitbouw of de keuze voor een lichtstraat in het dak. Komt de berekening net tekort, dan is een dakraam of een breder kozijn meestal goedkoper dan een halve meter minder diep bouwen.

In het burenrecht zit nog een grens die los van de vergunning geldt. Binnen twee meter van de erfgrens mag je geen raam, balkon of soortgelijk werk hebben dat uitzicht geeft op het erf van de buren, tenzij zij toestemming geven. Een vaststaand, ondoorzichtig raam mag daar wel. Dat is de reden dat de zijwand van een uitbouw vaak dicht blijft of matglas krijgt.

Ook zonder vergunning gelden regels

Vergunningvrij betekent niet regelvrij. Je uitbouw moet voldoen aan de bouwregels uit het Bbl, en aan het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. Praat daarnaast met je buren over je plannen; de gemeente vraagt om participatie.

Sloop je een oude aanbouw of kap je een boom, dan kan daarvoor een aparte vergunning of melding nodig zijn. Neem die werkzaamheden mee in de Vergunningcheck.

Uitbouw zonder vergunning: verjaart dat?

Nee, niet vanzelf. Een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd, mag ook niet blijven staan. Voor de technische bouwvergunning staat dat in artikel 5.6 van de Omgevingswet; voor de ruimtelijke kant, bij een uitbouw de meest voorkomende vergunning, regelt het omgevingsplan ook het in stand houden. Wie het bouwwerk heeft gebouwd, maakt niet uit. Koop je een huis met een uitbouw waarvoor nooit een vergunning is verleend, dan kan de gemeente jou daarop aanspreken.

Artikel 5.6 noemt geen termijn waarna dat verbod vervalt. Reken er dus niet op dat een oude uitbouw na een aantal jaren vanzelf in orde is. Twijfel je over een aanbouw die er al staat, vraag dan bij de gemeente het bouwdossier van je adres op.

Wil je de uitbouw laten staan, dan kun je alsnog een omgevingsvergunning aanvragen voor wat er gebouwd is, voor de technische bouwactiviteit, de omgevingsplanactiviteit of allebei. Die kan ook worden geweigerd. Wacht daar niet mee als je wilt bijbouwen: vergunningvrij uitbreiden kan niet bij een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd of gebruikt. Een illegale aanbouw kan dus ook een nieuwe vergunningvrije uitbouw aan of bij datzelfde bouwwerk blokkeren.

De excessenregeling: ook vergunningvrij moet het er redelijk uitzien

Ook een aanbouw zonder vergunning heeft in Amsterdam een ondergrens voor het uiterlijk. Volgens de welstandsnota (paragraaf 3.4) staat in het omgevingsplan een regeling voor toezicht achteraf: zo'n bouwwerk mag niet 'in ernstige mate in strijd' zijn met redelijke eisen van welstand. Is dat wel zo, dan is er sprake van een exces, en kan de gemeente de eigenaar aanschrijven om het bouwwerk aan te passen of te verwijderen.

De nota noemt voorbeelden, zoals een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is, armoedig materiaalgebruik en sterk contrasterende kleuren. Hoe meer een bouwwerk in het zicht staat en hoe hoger het welstandsniveau van het gebied, hoe eerder er sprake is van een exces. In gebieden die welstandsvrij zijn, geldt de regeling niet.

Er is ook een veilige route: vergunningvrije bouwwerken die voldoen aan de welstandscriteria voor veelvoorkomende kleine bouwplannen, zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Houd je dus ook zonder vergunning aan de standaardcriteria voor aanbouwen die hierboven staan.

Technische bouwvergunning: meld de start twee werkdagen vooraf

Is voor je uitbouw een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig, dan mag het werk niet zomaar beginnen. Volgens artikel 7.7 van het Bbl wordt de gemeente ten minste twee werkdagen voor het begin van de bouwwerkzaamheden geïnformeerd, en graafwerk voor de fundering telt daarbij al mee. Het einde van het werk wordt uiterlijk op de eerste werkdag na afronding gemeld, en de uitbouw wordt niet in gebruik genomen voordat dat gebeurd is. Spreek vooraf af wie die meldingen doet.

Die plicht geldt bij een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of bij een bouwmelding (artikel 7.7, derde lid). Is de uitbouw technisch vergunningvrij, ook als hij wel een vergunning voor het omgevingsplan nodig heeft, dan geldt die plicht niet. Een bijbehorend bouwwerk is technisch vaak vergunningvrij omdat het lager is dan 5 meter. Een kwaliteitsborger is bij een uitbouw aan een bestaand huis in 2026 niet verplicht: de regels voor kwaliteitsborging gelden niet voor bouwactiviteiten die verbouwen betreffen (artikel 2.17, vierde lid, Bbl).

Na de vergunningcheck: je uitbouw laten bouwen

Heb je de uitkomst van de Vergunningcheck, dan vraag je een offerte aan op basis van je adres en een schets of omschrijving van de uitbouw. Bij de opname worden de maten, de fundering en de constructie van de achtergevel bekeken, en ook of er een vergunning nodig is. Vraag een opgave met losse bedragen per onderdeel. Wie de vergunningsaanvraag verzorgt en of de leges zijn inbegrepen, wordt per uitbouw afgesproken, dus vraag ernaar bij de opname.

Wil je eerst weten waar je op uitkomt, lees dan de prijsindicaties op uitbouw kosten per m². Ben je zover, dan kun je hier je offerte aanvragen.