Een dakkapel aan de voorkant, een dakopbouw of een uitbouw die daar niet aan voldoet, vraagt in de regel wel een omgevingsvergunning, en dan toetst de gemeente ook aan welstand. Doe voor jouw adres altijd eerst de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
Wanneer mag een uitbouw in Haarlem zonder vergunning?
Een uitbouw of aanbouw is vergunningvrij als hij op de grond staat, in het achtererfgebied ligt en aan een reeks landelijke voorwaarden voldoet. Die voorwaarden staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving en in de bruidsschat, het deel van het omgevingsplan dat elke gemeente in 2024 van het rijk meekreeg.
Voor het technische deel, de constructie, is een uitbouw meestal vergunningvrij, omdat hij vaak lager is dan 5 meter. Voor het ruimtelijke deel gelden de regels hieronder. Voldoe je aan één ervan niet, dan heb je een vergunning nodig.
- Op de grond, in het achtererfgebied en meer dan 1 meter van de openbare weg, openbaar groen of water.
- Niet hoger dan 5 meter, en binnen 4 meter van het oorspronkelijke huis niet hoger dan 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping.
- Geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag en geen dakterras of balkon op de uitbouw.
- Samen met schuren en andere bijgebouwen niet meer dan de helft van het bebouwingsgebied, als dat gebied 100 m² of kleiner is. Bij een groter erf gelden oplopende maxima, tot 150 m².
- Niet aan, op of bij een monument. In een rijksbeschermd stadsgezicht alleen achter het huis, op een erf dat niet naar de straat of een ander openbaar gebied kijkt.
Dakkapel aan de achterkant of voorkant
Een dakkapel op het achterdak mag zonder vergunning als hij een plat dak heeft en niet hoger is dan 1,75 meter. De onderkant zit dan meer dan 0,5 en minder dan 1 meter boven de dakvoet, de bovenkant meer dan 0,5 meter onder de nok en de zijkanten meer dan 0,5 meter van de rand van het dakvlak. Dat geldt ook voor een zijdakvlak dat niet naar de straat of ander openbaar gebied kijkt. Voor het technische deel is een dakkapel altijd vergunningvrij, ongeacht de maat.
Aan de voorkant, of opzij aan de straatkant, is een dakkapel alleen vergunningvrij in een gebied dat de gemeente heeft aangewezen als vrij van welstand. Anders vraag je een vergunning aan en toetst de gemeente je ontwerp aan de welstandscriteria. Die komen in Haarlem uit deel 2 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit: dezelfde maten als hierboven, een plat dak, materiaal en kleur passend bij het huis, en bij meer dan één dakkapel een regelmatige rij met minstens 0,5 meter tussenruimte.
Staat je huis op een monumentenlijst, of ligt het in een rijksbeschermd stadsgezicht, dan vraagt een dakkapel opzij of achter aan de straatkant altijd een vergunning. De gemeente werkt ook aan strengere regels voor dakkapellen op opvallende gebouwen; die zitten in de wijziging van het omgevingsplan voor het centrum, met vaststelling gepland in het eerste kwartaal van 2027.
Dakopbouw: de Haarlemse regels uit 2026
Voor een dakopbouw heb je in Haarlem een vergunning nodig, en sinds 23 januari 2026 toetst de gemeente die aan aparte beoordelingsregels. Dit is wat vaak "nota dakopbouw" wordt genoemd: de gemeenteraad paste op 18 december 2025 deel 2 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit aan voor dakopbouwen. De landelijke vrijstelling voor dakkapellen geldt niet voor een dakopbouw, en bij de aanvraag vraagt Haarlem een grondonderzoek naar de draagkracht.
Het uitgangspunt is dat de opbouw eruitziet alsof hij met het huis is meegebouwd. In vooroorlogse wijken zijn er twee hoofdtypen: de voorgevel recht optrekken, of een schuine kap plaatsen. Voor naoorlogse strokenbouw gelden dezelfde twee typen, afhankelijk van het oorspronkelijke dak. Op seriematige woontorens mag een opbouw afwijken. Een bijzonder geval is alleen mogelijk als het pand zo op de kaart bij de nota staat.
- Recht optrekken: zelfde gevelmateriaal, metselverband en voeg als de bestaande gevel.
- De goot of lijst gaat mee naar boven; twee goten boven elkaar mogen niet. Oud en nieuw sluiten aan met een rollaag.
- Nieuwe ramen lijnen exact uit met de ramen eronder, met 2 tot 3 vensters per beuk van 4 tot 7 meter.
- Schuine kap: een hellingshoek van 70 graden, keramische pannen in zwart of rood, gelijk per gebouwensemble. De eerste opbouw in een ensemble zet de trend. De kap mag bovenin plat worden afgeknot, en een mansardekap komt terug als mansardekap.
- Zijkanten lichtgrijs gepleisterd of in baksteen of steenstrips, nooit kunststof of houten rabat. Een hoekpand krijgt aan beide straten een volwaardige gevel.
- Dakkapellen in de nieuwe kap krijgen grijze zinken zijkanten en lijnen uit met de ramen eronder. Topgevels zet je door in de opbouw.
Beschermd stadsgezicht en monumenten in Haarlem
In een rijksbeschermd stadsgezicht is er minder ruimte om zonder vergunning te bouwen. De binnenstad en de Haarlemmerhout zijn sinds 5 december 1990 beschermd stadsgezicht. Op 5 oktober 2011 is het gezicht uitgebreid met gebieden in Haarlem Zuid en Zuidwest. In de toelichting van het bestemmingsplan Bomenbuurt schreef de gemeente dat ook de Bomenbuurt en andere wijken in Noord voor aanwijzing waren voorgedragen. Of jouw adres erbinnen valt, zie je in het Omgevingsloket op Regels op de kaart.
Voor een monument vraag je een aparte omgevingsvergunning voor monumenten aan, ook via het Omgevingsloket. Op de monumentenkaart van de gemeente zie je of je pand beschermd is; bij twijfel kun je mailen naar erfgoed@haarlem.nl. Bij sloop of veranderingen aan een monument mag je pas beginnen na de bezwaartermijn van 6 weken.
Leges in Haarlem in 2026
In Haarlem betaal je leges naar de bouwkosten inclusief btw, en je betaalt ook als de vergunning wordt geweigerd. Voor een bouwplan zijn er twee delen: het technische deel en het ruimtelijke deel. Een dakkapel is technisch altijd vergunningvrij, dus daar betaal je meestal alleen het ruimtelijke deel. Twijfelt de gemeente aan de opgegeven bouwkosten, dan kan zij die zelf vaststellen.
Moet de welstandscommissie advies geven, dan komt dat er apart bij. Een advies van de gemandateerde van de commissie kost € 605,00, een advies van de voltallige commissie € 710,14. Vooroverleg over een plan kost ook leges; de hoogte hangt af van hoe groot het plan is.
- Ruimtelijk deel (artikel 2.6): € 210 tot € 10.000 bouwkosten. Daarboven een vast bedrag plus een percentage: 3,30% tot € 20.000, 3,19% tot € 50.000 en 2,73% tot € 250.000. Bij € 20.000 bouwkosten betaal je € 540, bij € 50.000 € 1.497.
- Technisch deel (artikel 2.5): € 150 tot € 10.000 bouwkosten. Daarboven 2,20% tot € 20.000, 1,88% tot € 50.000 en 1,64% tot € 250.000. Bij € 20.000 bouwkosten is dat € 370, bij € 50.000 € 934.
- Een dakopbouw of uitbouw kan onder beide delen vallen. Welke artikelen gelden, bepaalt de gemeente aan de hand van je aanvraag.
Aanvraag en doorlooptijd in Haarlem
Een gewone aanvraag krijgt in Haarlem meestal binnen 8 weken een besluit, en de gemeente mag dat met 6 weken verlengen. Is de aanvraag ingewikkeld, dan geldt een uitgebreide procedure van 26 weken, ook weer met 6 weken verlenging. De termijn loopt pas als de aanvraag compleet is; ontbreekt er iets, dan krijg je een brief.
De gemeente toetst aan het omgevingsplan, aan welstand en aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Middelgrote en grote plannen gaan naar de Adviescommissie Omgevingskwaliteit, die om de 14 dagen op maandag openbaar vergadert. Verstoort je bouwplan de bodem, dan kan de gemeente een archeologisch rapport vragen.
Na het besluit kunnen anderen tot 6 weken na publicatie bezwaar maken. Bij een gewone bouwvergunning mag je in die periode al beginnen. Een vraag over de regels kun je vooraf via een formulier aan de gemeente stellen; je krijgt binnen 2 weken antwoord, maar de gemeente geeft geen advies over je plan.
- Overzicht van de bouwkosten, bijvoorbeeld de offerte van de aannemer.
- Situatietekening op schaal 1:500 met de perceelgrenzen en de afstand tot de buren.
- Plattegronden, gevels en een langsdoorsnede op schaal 1:100, van voor en na de verbouwing.
- Details met maten, materialen en kleuren, plus constructietekeningen en berekeningen.
- Foto's van de huidige situatie.
- Bij een dakopbouw een grondonderzoek naar de draagkracht, bij een aan- of uitbouw gegevens over de fundering eronder.
Heemstede: andere maten voor een dakkapel
In Heemstede gelden dezelfde landelijke regels, maar de welstandsnota rekent met andere maten dan Haarlem. Een dakkapel die vergunning nodig heeft, wordt getoetst aan de Welstandsnota 2016 Heemstede. Die staat een onderkant toe tussen 0,50 en 1,50 meter dakvlak, waar Haarlem 0,5 tot 1 meter aanhoudt. Aan de straatkant moet de zijwang minstens 0,90 meter van de rand, tussenmuur of kilkeper blijven, aan de achterkant 0,50 meter.
De dakkapel is maximaal 1,75 meter hoog, met een boeiboord van hooguit 0,30 meter en een voorvlak dat grotendeels uit glas bestaat. Zijwangen zijn donker, wit, zinkgrijs of in de kleur van de dakkapel. Is er op hetzelfde dakvlak al een goede dakkapel, een trendsetter, dan gaat die aan de voorkant voor op deze criteria. Op het voorschild van het Heemsteeds type mogen de oorspronkelijke dakkapellen niet hoger worden.
De welstandscommissie van Heemstede vergadert eens per maand. Via een conceptaanvraag in het Omgevingsloket kun je je plan eerst laten bespreken. Hoe lang een aanvraag duurt, zie je in het gemeenteblad: een aanvraag voor een dakkapel op het voordakvlak, ontvangen op 28 augustus 2026, kreeg als uiterste besluitdatum 23 oktober 2026.
Heemstede rekent de leges niet over je offerte maar over vaste bouwkosten per meter breedte of per m³ uit de legesverordening. Het ruimtelijke deel kost 5,4% van die bouwkosten tot € 40.000, met een minimum van € 214,20; het technische deel 2,2%. Een dakkapel van 3 meter breed komt zo op € 392,04 aan leges. Voor een monument betaal je in 2026 € 248,65 voor de monumentenvergunning.