Let op de Wkb: zolang de woning niet aan de bouwregels (Bbl) voldoet, kan de kwaliteitsborger geen verklaring afgeven en mag je er nog niet wonen.
Wat zit er in een casco woning?
Een casco woning bestaat uit de ruwbouw: fundering, vloeren, buitenmuren, ramen, buitendeuren en dak. De woning is wind- en waterdicht, maar verder nog volledig onafgewerkt.
Waar het casco precies ophoudt, verschilt per bouwer. Soms zitten de trap, de meterkast of de isolatie van het dak erin, soms niet. Laat die grens daarom per post in de offerte of koopovereenkomst zetten, zodat je weet wat er op je afbouwlijst komt. Moet het casco zelf nog gebouwd worden, dan lees je bij casco laten bouwen wat daarbij komt kijken.
De afbouwlijst: wat moet je nog laten doen?
De afbouw is meer dan een keuken en een badkamer. Denk aan isolatie van dak en gevels, de trap, binnenmuren, kozijnen en deuren, en daarna vloeren, stucwerk, schilderwerk, sanitair en keuken. Elektra, water en eventueel gas moeten ook nog worden aangelegd.
Controleer bij oplevering van het casco welke van deze posten al gedaan zijn. Wat overblijft, is jouw lijst.
- Installaties: elektra, water, afvoer, ventilatie en verwarming.
- Isolatie van dak en gevels, als die niet in het casco zit.
- Binnenwanden, trap, binnenkozijnen en binnendeuren.
- Dekvloer en vloerafwerking.
- Stucwerk van wanden en plafonds.
- Tegelwerk, sanitair en keuken.
- Schilderwerk binnen.
In welke volgorde bouw je af?
Werk van grof naar fijn en van verborgen naar zichtbaar. Alles wat in een wand of vloer verdwijnt, moet erin voordat die wand of vloer dichtgaat. Wie die volgorde omdraait, breekt later nieuw werk open.
Dekvloer en stucwerk zijn de lastigste koppeling. Beide brengen vocht in huis en moeten drogen voordat de afwerking erop kan. Welke eerst gaat, hangt af van de vloeropbouw en de planning; dat ligt per project vast.
Overweeg je verduurzaming zoals vloerverwarming of een warmtepomp, beslis dat dan aan het begin. Leidingen in de dekvloer kun je achteraf niet meer toevoegen zonder die vloer eruit te halen.
- Keuzes vastleggen: indeling, installaties, keuken en sanitair.
- Ruwe installaties: leidingen, afvoeren, ventilatiekanalen en elektra.
- Binnenwanden plaatsen en de leidingen erin wegwerken.
- Dekvloer en stucwerk, met droogtijd.
- Tegelwerk, binnenkozijnen en deuren.
- Keuken en sanitair plaatsen, installaties afmonteren.
- Schilderwerk en als laatste de vloerafwerking.
Wat betekent de Wkb voor jou als opdrachtgever?
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor eenvoudige nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals grondgebonden woningen. Een onafhankelijke kwaliteitsborger controleert dan of het ontwerp en de bouw aan de technische regels voldoen. Als opdrachtgever schakel je die kwaliteitsborger zelf in.
Je doet minstens 4 weken voor de start een bouwmelding bij de gemeente. Na de bouw volgt een gereedmelding met de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier van de aannemer. De gemeente heeft daarna 2 weken voordat je de woning in gebruik mag nemen.
Bij een casco woning zit hier de valkuil. Een casco voldoet vaak nog niet aan alle eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dan kan de borger geen verklaring afgeven en mag je er nog niet wonen. Keuken en sanitair zijn niet verplicht, maar de ruimten ervoor en bijvoorbeeld de afvoer moeten wel geregeld zijn.
Casco oplevering onder de Wkb: twee routes
Er zijn twee manieren om na de afbouw toch een verklaring en gereedmelding te krijgen. De eerste kwaliteitsborger krijgt een aanvullende opdracht om ook de afbouw te beoordelen. Of een tweede kwaliteitsborger neemt de openstaande punten over.
Leg vóór de start vast welke route je kiest en wie die borger betaalt. De afbouw moet aansluiten op de punten die de borger nog moet zien, zodat het dossier bij de gereedmelding compleet is. Hoe de aannemer met de kwaliteitsborger samenwerkt, leg je per project vast in de offerte.
Oplevering, aansprakelijkheid en garantie
Na oplevering blijft een aannemer aansprakelijk voor gebreken die toen niet zijn ontdekt, tenzij ze niet aan hem zijn toe te rekenen (art. 7:758 lid 4 BW). Voor een particuliere opdrachtgever mag dat in het contract niet worden beperkt. Bij de oplevering krijg je ook een dossier met tekeningen, berekeningen, materialen en onderhoudsgegevens (art. 7:757a BW).
Laat je als particulier een woning bouwen, dan moet de aannemer je vooraf schriftelijk vertellen of en hoe hij verzekerd is tegen niet-nakomen en gebreken (art. 7:765a BW). Je mag dan ook maximaal 5% van de aanneemsom bij een notaris in depot zetten. De notaris betaalt dat pas drie maanden na oplevering uit (art. 7:768 BW).
Verdeel je casco en afbouw over verschillende partijen, dan is elke aannemer aansprakelijk voor zijn eigen werk. Doe je een deel zelf, dan is er voor dat deel niemand anders aansprakelijk. Op het werk zit garantie; in de offerte staan termijn en voorwaarden.
Wat kost het afbouwen van een casco woning?
Afwerking bovenop een casco kost ongeveer € 500 tot € 1.000 per m², voor keuken, badkamer, tegels, stucwerk en vloeren. Een casco zelf kost € 1.000 tot € 1.500 per m², sleutelklaar € 1.500 tot € 2.500 per m². Of de bedragen inclusief btw zijn, staat er niet bij.
Voor afbouwkosten per m² zijn weinig gepubliceerde prijzen te vinden, dus behandel dit als een eerste indicatie. De prijs hangt vooral af van je keuken, badkamer, installaties en vloer. Wat een complete badkamer kost, staat op de pagina badkamer renovatie kosten. Na de opname staat dat per post op een rij, en je kiest zelf wat je laat doen en wat je zelf doet.
Financier je met een nieuwbouwhypotheek, dan betaal je bouw en afbouw meestal uit een bouwdepot. Houd een post onvoorzien aan, want tegenvallers zie je bij afbouw vaak pas als de wanden open liggen.